Wynajem nieruchomości to rozwiązanie znacznie bardziej zyskowne niż przeciętna lokata czy obligacja skarbowa. Ta dysproporcja wyraźnie wzrosła przy okazji epidemii. Wszystkiemu winne są oczywiście mające pomóc gospodarce cięcia stóp procentowych. Ich bezpośrednim efektem są jednak lokaty o oprocentowaniu bliskim zeru.

Gwałtowne cięcie oprocentowania lokat i obligacji skarbowych powoduje, że premia za inwestowanie w inne aktywa rośnie. Doceniają to Polacy rozglądający się za nieruchomościami, ale też powierzający swoje nadwyżki funduszom inwestycyjnym, czy nawet próbujący własnych sił w bezpośrednim inwestowaniu na giełdzie – sugerują dane KDPW, portalu Analizy.pl czy giełdowi deweloperzy, którzy podsumowali sprzedaż mieszkań w II kwartale 2020 roku. Oczywiście taka inwestycja wiąże się z wyższym ryzykiem niż w przypadku depozytu, ale dziś jest ono szczególnie mocno wynagradzane.

Dlatego też spora część rodaków rezygnuje w ostatnich miesiącach z coraz gorzej oprocentowanych lokat i poszukują alternatywy dla swojego kapitału. Trudno się temu dziwić skoro już od dłuższego czasu comiesięczne publikacje GUS-u mówią o inflacji wielokrotnie przekraczającej poziom odsetek oferowanych przez banki w ramach bezpiecznych lokat.

Zyski z wynajmu kilkanaście razy wyższe niż z lokaty

I tak na przykład pomimo wzrostu poziomu pustostanów, wciąż rentowność wynajmu mieszkań można szacować na 4,1% przed opodatkowaniem – wynika z szacunków Five Seasons opartych o dane AMRON. W 2019 roku było to około 5,1%, czyli o 1 pkt. proc. więcej.

Dla porównania przeciętne oprocentowanie rocznej lokaty w drugim kwartale 2020 roku wyniosło jedynie 0,5%. Szacowany wynik na samym wynajmie mieszkania jest więc ponad 8 razy wyższy. Dysproporcja ta jest jeszcze większa, bo banki wciąż redukują oprocentowanie lokat. W czerwcu przeciętny roczny depozyt był wg danych banku centralnego otwierany z oprocentowaniem na poziomie zaledwie 0,26% w skali roku.

A jak to było w 2019 roku? Na wynajmie mieszkania na jednym z 5 największych rynków (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk) można było zarobić 5,1% wartości nieruchomości – wynika z szacunków Five Seasons opartych o dane AMRON. Przeciętna lokata dawała natomiast zwrot na poziomie 1,7% – wynika z danych NBP. Przebicie w przypadku mieszkań było więc trzykrotne.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku obligacji skarbowych. Popularne papiery trzymiesięczne jeszcze kilka miesięcy temu były oprocentowane na 1,5% w skali roku. Niestety sierpniowa emisja pozwalała na takich obligacjach zarobić już tylko 0,5% w skali roku. Podobnie obcięte zostało oprocentowanie papierów dwuletnich. Jeszcze niedawno można było dzięki nim zarobić 2,1% w skali roku. Teraz papiery te kuszą już obietnicą tylko 1-proc. zysku w skali roku. Nie możemy przy tym wszystkim zapomnieć, że zarówno od tych stawek, jak i od wcześniej wspomnianego oprocentowania lokat trzeba jeszcze zapłacić podatek od zysków kapitałowych (19%).

Oczywiście zakup mieszkania na wynajem jest inwestycją długoterminową, a do tego obarczoną wyższym ryzykiem niż założenie lokaty. Naturalne jest więc, że mamy tu do czynienia z wyższą rentownością niż w przypadku lokaty. Z drugiej strony nie możemy zapominać o ryzyku spadku ceny mieszkania i mniejszej płynności tej inwestycji.

Rynek hoteli wraca do normy

Rynek nieruchomości to jednak nie tylko mieszkania. Na inwestorów czekają też inne segmenty – lokale użytkowe, biurowce, grunty, ale też np. hotele, w które można inwestować kupując nawet pojedynczy lokal w całym obiekcie zarządzanym przez operatora hotelowego. Segment o tyle wart uwagi, że w odróżnieniu od np. biur czy lokali użytkowych, szybko odbija po otwarciu gospodarki przez rząd. Sprzyja temu nie tylko sezon urlopowy, ale też zapowiedziany bon wakacyjny. Do tego dochodzi chęć odpoczęcia od restrykcji nałożonych przy okazji wirusa.

Jakimi zyskami kuszą inwestycje w tym segmencie? W projektach oferowanych przez Five Seasons można liczyć na dochód odpowiadający 8% wartości nieruchomości w skali roku – w przypadku wyboru stałego wynagrodzenia. Jest też rozwiązanie zakładające zmienny poziom czynszu zależny od obłożenia – od 5 do 12% w skali roku. Oczywiście – tak samo jak w przypadku mieszkań – wyższe stopy zwrotu wynikają z wyższego poziomu ryzyka tego typu inwestycji.

Ryzykowne aktywa wracają do łask

Najnowsze dane pokazują ponadto rosnącą liczbę otwieranych kont maklerskich. Podczas gdy na koniec lipca 2020 roku było ich 1 329 tysięcy, to jeszcze w lutym było to 1256 rachunków – wynika z danych KDPW. To sugeruje, że na rynek wchodzą nowi inwestorzy skuszeni koronawirusowymi przecenami na warszawskim parkiecie. I choć ostatnie miesiące faktycznie pozwoliły im zrealizować niekiedy pokaźne zyski, to nikt nie da gwarancji, że kolejne miesiące będą równie udane.

Podobnie dane portalu analizy.pl sugerują już od trzech miesięcy napływy do funduszy inwestycyjnych. Co więcej, do produktów akcyjnych więcej pieniędzy napływa niż z nich odpływa już od 4 miesięcy. Szczególnie udany był w tym względzie lipiec z napływami na poziomie 4 miliardów złotych. Wciąż dalecy jesteśmy przy tym do odrobienia odpływów, które uderzyły w rynek na początku epidemii. Przypomnijmy, że w marcu i kwietniu z funduszy odpłynęły łącznie około 24 miliardy złotych. Mówimy tu oczywiście o saldzie, a więc przewadze umorzeń nad zakupami. I choć jest to truizm, to warto podkreślić, że niestety zarówno w przypadku gry na giełdzie, jak i inwestowania w fundusze inwestycyjne nie sposób oszacować jakie zyski lub straty takie rozwiązanie wygeneruje.

Źródła: