9 godzin miesięcznie – przeciętnie tyle czasu poświęca właściciel nieruchomości na wynajem na zarządzanie swoją nieruchomością – wynika z danych amerykańskiego urzędu statystycznego. W Polsce sytuacja może wyglądać podobnie, jeśli weźmiemy pod uwagę nie tylko comiesięczne rozliczenia, ale też reagowanie na sytuacje kryzysowe czy samo szukanie lokalu i jego wykończenie, a potem wybór najemcy.

Już od 2013 roku oprocentowanie lokat bankowych jest tak niskie, że Polacy w poszukiwaniu zysków nierzadko decydują się na likwidacje depozytu i zakup mieszkania na wynajem. Już bowiem od stycznia 2013 roku oprocentowanie przeciętnej nowo zakładanej lokaty spadło poniżej 4% w skali roku (minus podatek) – wynika ze statystyk NBP. Gdyby tego było mało, to już w kwietniu 2015 roku oprocentowanie przeciętnej bankowej lokaty spadło poniżej 2%. Przez ponad 4 lata nie udało się ponad tę granicę powrócić i rynkowe prognozy wcale nie wskazują na to, aby miało to nastąpić w najbliższym czasie.

Trudno więc dziwić się Polakom, że wybierają rynek mieszkaniowy jako alternatywę dla bankowych depozytów. Powód jest prosty – zyski z wynajmu są nawet kilkukrotnie wyższe, a w powszechnej opinii zarządzanie wynajmem jest proste jak konstrukcja cepa. Jest to niestety prawda tylko do momentu, w którym zaczną się problemy lub liczba posiadanych mieszkań nie zacznie inwestora przytłaczać.

Wyzwania przy wynajmie nieruchomości

Wystarczy bowiem, aby posiadacz kilku mieszkań musiał znaleźć nowych najemców do swoich lokali. Jeśli chce to robić sam, a do tego nie chce podpisywać umowy z pierwszą osobą, która przekroczy próg jego mieszkania, oznacza to konieczność pokazania nieruchomości nawet kilkudziesięciu osobom podczas przynajmniej kilku bardzo intensywnych wieczorów.

Podobnie jest w przypadku awarii sprzętów, które przy kilku mieszkaniach przestają pojawiać się incydentalnie. Niemałym wyzwaniem mogą być też comiesięczne rozliczania się z najemcami. Powód jest prosty – jeśli kilka mieszkań jest wynajmowanych „na pokoje”, to właściciel ma do rozliczenia de facto kilkanaście osób, z których na pewno przynajmniej jedna nie zapłaci w terminie, a to wymaga natychmiastowej interwencji. Dla osoby, która ma wymagający zawód sprawne zarządzanie już kilkoma nieruchomościami może okazać się wyzwaniem ponad siły.

Do tego bilansu nie możemy też nie doliczyć czasu potrzebnego na samo znalezienie mieszkania, jego wykończenie i wyposażenie. Potem niezbędne jest przygotowanie ogłoszenia o chęci wynajmu i wspomniany wcześniej wybór lokatora. Rzeczą oczywistą jest też, że z czasem przyjdzie czas na usuwanie awarii i reagowanie na sytuacje konfliktowe czy po prostu nieterminowe wpłaty czynszu.

Czas na obsługę zarządzania nieruchomością

Ile więc czasu realnie należy poświęcić, aby cieszyć się zyskami z wynajmu mieszkania? Z pomocą w odpowiedzi na to pytanie przychodzą dane ze Stanów Zjednoczonych, gdzie rynek nieruchomości jest jednym z najlepiej opisanych i zbadanych na świecie. I tak tamtejszy urząd statystyczny przebadał właścicieli prawie 17 milionów nieruchomości na wynajem (nie są to tylko domy jednorodzinne, ale też budynki z więcej niż jednym mieszkaniem na wynajem). Wyniki pokazują, że przeciętnie inwestorzy potrzebują aż 9 godzin miesięcznie, aby zarządzać jedną nieruchomością. Wynik ten oczywiście zawyżają kłopotliwe przypadki. Chodzi na przykład o efekty złej selekcji najemców, co skutkuje koniecznością przeprowadzania postępowania eksmisyjnego. Nie można też wykluczyć dewastacji nieruchomości, która później wymaga poświęcenia czasu na odtworzenie stanu wynajmowanego mieszkania lub domu, ale też pozwania nierzetelnego najemcy o odszkodowanie.

Jeśli ktoś uniknie takich nieprzyjemności, to zarządzanie wynajmem zajmie mu znacznie mniej czasu. Jak bowiem wynika z dokładniejszych statystyk urzędu, połowa właścicieli pojedynczej nieruchomości na wynajem poświęca na zarządzanie mniej niż 3 godziny miesięcznie. Część z nich bez wątpienia powierza też zarządzanie pośrednikowi lub specjalnej firmie zarządzającej. Jak bowiem wynika z danych amerykańskiego urzędu na tym rozwiniętym rynku prawie 15% inwestorów nie zarządza wynajmem samodzielnie tylko korzysta z usług firm. Dotyczy to nie tylko osób posiadających kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali na wynajem, ale też „detalicznych” inwestorów, którzy cenią sobie oszczędność czasu.

Oczywiście, im więcej inwestor posiada nieruchomości, tym więcej czasu musi im poświęcić. I tak statystyki amerykańskiego urzędu sugerują, że mając od 2 do 4 lokali na wynajem, trzeba przeznaczać na ich zarządzanie przeciętnie 27 godzin miesięcznie. Dodatkowy tydzień pracy mają co miesiąc właściciele kilkunastu nieruchomości, a posiadacze przynajmniej 25 mieszkań muszą na zarządzanie nimi poświęcić tyle czasu, jakby mieli dodatkowy etat. Urząd przebadał też właścicieli kamienic z przynajmniej 50 lokalami na wynajem i choć większość z nich odmówiła odpowiedzi na pytanie o czas spędzany na zarządzanie, to w ponad tysiącu przypadków przyznali oni, że poświęcają na to przynajmniej 160 godzin miesięcznie.

wynajem to nie tylko zysk - tabela

Prowizje za obsługę zarządzania nieruchomością

W Polsce rynek zarządzania wynajmem wciąż się rozwija, ale właściciel mieszkania też nie jest pozostawiony sam sobie. Pośrednicy co do zasady raczej skłonni są pomóc jedynie przy znajdowaniu najemców, ale też w dużych miastach nie powinno być problemu ze znalezieniem firmy zajmującej się kompleksowo zarządzaniem mieszkaniami na wynajem. Zakres ich usług jest różny. Jedni zajmą się nawet wyszukaniem mieszkania na wynajem i przygotowaniem go dla przyszłych lokatorów, podczas gdy inni przejmą od właściciela rozliczanie najmu, kontakt z najemcami i drobne naprawy. Oczywiście nie ma nic za darmo. Zarządzanie mieszkaniami na wynajem uszczupli przychody właściciela o od kilku do kilkunastu procent. To znaczy, że rentowność wynajmu z poziomu 5% „na rękę”, może spaść do niewiele ponad 4% w skali roku.

Źródła: