Malta i Cypr – mroczna strona inwestycji w nieruchomości

Choć obie wyspy znajdują się na przeciwległych biegunach Morza Śródziemnego, wiele je łączy. Kojarzą się z piękną pogodą przez cały rok, spokojem i pięknymi widokami. Jednak obie mają swoją mroczną stronę. Im prędzej ją odkryjesz, tym szybciej poddasz szczegółowej analizie swoje inwestycyjne plany.

Są pewne rzeczy, na które na Malcie i Cyprze nie masz wpływu. Im szybciej się z tym faktem pogodzisz,  tym szybciej zaoszczędzisz nerwów, a być może pieniędzy. Największym problemem obu wysp jest kiepski stan budynków i „oszukane oferty”. Mieszkanie z “widokiem na morze” może okazać się jedynie przebłyskiem błękitu między rzędami  szarych budynków.

Inwestycje w nieruchomości na Malcie

Na Malcie życie toczy się w zupełnie innym tempie. Jest to kraj wyspiarski, więc ludzie mają inne przyzwyczajenia i tradycje. Problematyczny i kosztowny może być również dojazd na wyspę, oczywiście ze względu na fakt, że jest to wyspa. Wiele osób rozmyśla się z zakupu nieruchomości na Malcie, ze względu na kosztowne bilety lotnicze. Oczywiście zdarzają się loty po okazyjnych cenach, ale wtedy trzeba się dostosować do narzuconego terminu wyjazdu.

Ceny nieruchomości na Malcie są wysokie. Wiele również zależy od lokalizacji. Najdroższe mieszkania znajdują się w okolicy i centrum Valletty, szczególnie w  St Julians, Sliema, Gzira, Msida. Najbardziej wygórowane oferty cenowe są za mieszkania z widokiem na morze. Przykładowo średnia cena mieszkania w dobrej dzielnicy w stolicy Valletta, kosztuje około 1500 euro (ok. 7000 zł) za metr kwadratowy. To oznacza, że nieruchomości są tańsze niż w Polsce. Jeśli jednak inwestorowi marzy się mieszkanie przy plaży, do ceny musi doliczyć do tej ceny jakieś 30-50%, co istotnie wpływa na takie porównanie. Tym bardziej że maltańskie mieszkania z reguły są o wiele większe niż te w Polsce.  Tańsze mieszkania można znaleźć na północy czy w centrum wyspy.

Nieruchomości na Malcie rzadko kiedy są w wysokim standardzie. Wiele z nich nie ma instalacji grzewczej, przez co zimą jest nieco chłodno. Problemy pojawiają się z izolacją i  szczelnością. Ze względu na wyjątkowo wysoką wilgotność, wiele (jak nie większość) budynków ma problem z grzybem. Często mieszkania przed sprzedażą są pomalowane na biało, tylko po to, aby nie było widać pleśni. Budynki są blisko siebie, co nie służy prywatności. Co ciekawe i co różni maltańskie nieruchomości od naszych, to fakt, że na rynku pierwotnym mieszkania są sprzedawane bez drzwi okien, a nawet instalacji. Trzeba się więc liczyć z ogromnym wydatkiem na wykończenie takiego mieszkania.

Na Malcie do rzadkości należy, aby właściciele sami szukali nabywców na nieruchomości. Dlatego konieczna będzie pomoc agenta nieruchomości, który oczywiście za swoją pracę pobierze wynagrodzenie. Prowizja pośredników nieruchomości wynosi około 3%.

Ponadto zakup mieszkania na Malcie nie jest taki prosty. W celu ochrony rodzimego rynku nieruchomości przed obcokrajowcami, wprowadzono kilka obostrzeń.  Można kupić tylko jedną nieruchomość w celach mieszkaniowych. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy jest się rezydentem Malty przez okres min. 5 lat. Ustanowione są również minimalne stawki kupna. Cena mieszkania powinna wynosić co najmniej 116 000 euro, a jeśli planujesz kupić willę, dom, rezydencję lub pałac, jej wartość powinna przekroczyć 193 000 euro. Są to więc ceny powyżej „średniej”. Celem jest oczywiście pozostawienie dostępności tańszych mieszkań dla Maltańczyków.

Podczas podpisywania umowy przedwstępnej, kupujący wpłaca kaucję w wysokości 10% wartości nieruchomości. Po akcie notarialnym kupujący płaci opłatę skarbową 5% wartości nieruchomości. Należy do tego jeszcze doliczyć opłatę za usługi notarialne od 1% do 2%, weryfikację i rejestrację umowy – około 500 euro, opłatę Ministerstwa Finansów za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości na Malcie przez cudzoziemca, która wynosi 250 euro. Do tego prowizja pośrednika i wynagrodzenie prawnika – około 1,5 procent ceny zakupu plus Vat.

Dobra wiadomość jest taka, że na Malcie nie obowiązuje podatek od spadków ani podatek majątkowy. Sytuacja w razie śmierci właściciela mieszkania wygląda podobnie jak w Polsce – najbliżsi nie są zobowiązania do zapłaty podatku.

Inwestycje w nieruchomości na Cyprze

Podobnie jak w przypadku Malty, Cypr oferuje piękne krajobrazy, ciepły klimat i… wysokie ceny nieruchomości. Cypryjski rynek nieruchomości, niestety nie należy do najtańszych. Jak w każdym innym kraju ceny zależą przede wszystkim od lokalizacji metrażu standardu. Apartamenty zlokalizowane w centralnych częściach wyspy można kupić już za około 450 tysięcy, ale te położone blisko plaży kosztują około miliona złotych. Ceny są więc wyższe niż w Polsce. Oferta mieszkań do sprzedaży jest dość bogata, ze względu na coraz to nowe projekty. Są to jednak głównie oferty luksusowych nieruchomości, których cena nie schodzi poniżej 800 tys. zł. Najdroższe obszar w Cyprze, to przede wszystkim: Pafos, Larnaka, Limassol i Ajia Napa. To właśnie tam znajdują się najważniejsze szlaki turystyczne.

Obywatele Unii Europejskiej (UE) mający prawo stałego pobytu na Cyprze są uprawnieni do nabywania nieruchomości bez ograniczeń. Ci, którzy nie mają prawa stałego pobytu na Cyprze, muszą spełnić określone warunki i dopełnić procedur. Dobrym pomysłem jest skorzystanie z usług prawniczych, aby nie popełnić żadnego błędu. Prowizja jest pobierana w formie procentu ceny zakupu nieruchomości, w zakresie od 1% do 2%.

Warto pamiętać, że warunkiem otrzymania aktu własności jest posiadanie pozwolenia na pobyt czasowy bądź stały. Pozwolenie na pobyt czasowy można otrzymać, jeśli inwestor posiada konto w cypryjskim banku oraz przedstawi kopię umowy kupna nieruchomości. Jeśli natomiast ma stałe zatrudnienie i odpowiednio wysokie zarobki – może uzyskać zezwolenie na pobyt stały.

Zanim zapadnie decyzja o zakupie nieruchomości, warto zapoznać się z dodatkowymi kosztami, których tu nie brakuje. Podczas zakupu trzeba nastawić się na szereg kosztów około transakcyjnych. Podatek VAT przy zakupie nieruchomości wynosi 17%, a dla klientów kupujących pierwszą nieruchomość na Cyprze 5%. Kolejna opłata skarbowa jest uiszczana za nadanie aktu własności. Różni się ona ze względu na wartość nieruchomości. Ta stawka podatku wynosi 0,15% ceny zakupu nieruchomości, w nieruchomościach nieprzekraczających 170 000 euro. Odsetek ten wzrasta do 0,2% dla tych właściwości powyżej wspomnianej kwoty.

Na Cyprze nie obowiązuje podatek od spadków ani podatek majątkowy, co stanowi o przewadze nad polskim prawem w kwestii dziedziczenia.

PORÓWNANIE

	POLSKA	MALTA	CYPR
Prowizja pośrednika	2-5%	ok. 3%	ok. 1-2%
Koszty około transakcyjne zakupu nieruchomości	1- 3%	ok. 8%	ok. 2,5%
Podatek od spadków i darowizn	0-20%	0	0

UWAGA!

Poradnik ma charakter jedynie informacyjny. Służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone informacje, choć zebrane w sposób rzetelny nie powinny stanowić podstawy do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Zalecamy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez doradcę podatkowego w danym kraju.