Polska ma wciąż najmniej łóżek hotelowych w przeliczeniu na mieszkańca w UE

Polski sektor hotelowy rośnie najszybciej w UE. Średnia unijna jest ponad dwa razy wyższa niż rodzimy wynik. Z drugiej jednak strony dynamika, z jaką rodzime hotele się rozwijają, jest imponująca. W ostatniej dekadzie to właśnie w Polsce baza hotelowa rozwijała się najszybciej w całej Wspólnocie. Co więcej, wzrost ten wydaje się bardziej niż uzasadniony, bo chętnych na korzystanie z hoteli przybywa szybciej niż hotelarze wznoszą nowe obiekty.

Niemal o połowę – tak szybko rósł w ostatniej dekadzie rodzimy sektor hotelowy – sugerują dane Eurostatu. Najnowsze dane za 2025 rok pokazują, że liczba „łóżek” w obiektach hotelowych wzrosła już do 430 tysięcy.

Szczególnie w takich krajach jak Polska, gdzie wciąż jeszcze przeważającą większość klientów hotelowych stanowią rodacy, warto pokazywać nie tylko suchą liczbę miejsc noclegowych w hotelach, ale też liczbę miejsc przypadającą na tysiąc mieszkańców. Taka właśnie miara lepiej pokazuje relatywną wielkość sektora hotelowego, co pozwala na porównania międzynarodowe. Pod tym względem oferta obiektów hotelowych urosła
w ciągu dekady niemal o połowę.

Na konkretnych liczbach wygląda to tak, że między 2015 a 2025 r. liczba miejsc noclegowych w polskich obiektach hotelowych wzrosła z 301,6 do 430,1 tys., czyli o 43%. Ponieważ jednak w tym samym czasie zmniejszyła się liczba mieszkańców Polski,
w przeliczeniu na 1000 osób wzrost był jeszcze mocniejszy – wyniósł około 49%.

Polska jest krajem hotelowych skrajności

Już to są imponujące wyniki, a tym ciekawiej robi się, gdy rodzime statystyki odniesiemy do tych z innych krajów europejskich. Takie właśnie porównania plasują bowiem Polskę na miejscach skrajnych. Okazuje się bowiem, że z jednej strony Polska ma najniższe w UE nasycenie miejscami noclegowymi w obiektach hotelowych, a z drugiej – wskaźnik
ten rósł u nas najszybciej w UE.

Rośniemy najszybciej w UE

Okazuje się bowiem, że w latach 2015-2025 liczba „łóżek” w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców wzrosła w Polsce z poziomu niecałych 8 do blisko 12. Tak szybkiego wzrostu nie zanotował w tym czasie żaden kraj unijny. Rodzima dynamika przewyższała unijną (9%) ponad pięciokrotnie. W takich krajach jak Niemcy, Francja czy Hiszpania dynamika była jeszcze niższa, a w skrajnych przypadkach Cypru, Szwajcarii czy Austrii szybciej przybywało ludności niż miejsc w obiektach hotelowych.

Najbliżej rodzimego wyniku uplasowała się Rumunia, gdzie w ciągu dekady w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców miejsc noclegowych przybyło aż 45%. Poza tym szybki rozwój sektora widoczny jest raczej na przykładzie mniejszych krajów. To bowiem w Słowenii i Danii omawiany wskaźnik wzrósł o ponad 1/3. Na kolejnych miejscach w tabeli uplasowały się Łotwa, Liechtenstein, Bułgaria czy Litwa – wszystkie z nich zamieszkiwane są przez wyraźnie mniej osób niż Polska.

Skromna oferta hotelowa

Na tle unijnym Polska nie miała więc sobie równych w ostatniej dekadzie pod względem tempa rozwoju nowoczesnej bazy hotelowej. Główne powody są dwa – mieliśmy i wciąż jeszcze mamy potężne zaszłości do nadrobienia, a ponadto pomimo oddawania do użytkowania nowych obiektów hotelowych, ich przeciętne obłożenie i tak rośnie. Wszystko dlatego, że choć w Polsce powstało dużo nowych obiektów, to chętnych do korzystania z ich usług przybywa jeszcze szybciej. Dzieje się tak po części dlatego, że rośnie zamożność Polaków, a ponadto uroki naszego kraju docenia coraz więcej turystów zagranicznych.

Zacznijmy jednak od znanego z ekonomii tzw. efektu niskiej bazy. Okazuje się bowiem, że pomimo wzrostu liczby miejsc noclegowych w obiektach hotelowych o blisko połowę, to wciąż rodzimy rynek hotelowy plasuje się na samym dnie tabeli pod względem nasycenia. Chodzi po prostu o to, że niecałe 12 miejsc noclegowych w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, to w warunkach europejskich po prostu mało. Średnia UE jest około 2,5 razy wyższa z wynikiem na poziomie ponad 29 miejsc noclegowych w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców. W Niemczech obiekty hotelowe mogłyby ugościć dwa razy większą część ludności niż w Polsce, a w Czechach istnieją łóżka hotelowe dla nawet 33 osób z grona 1000 obywateli. Nawet na Litwie czy na Łotwie miejsc noclegowych jest relatywnie więcej niż u nas.

Rodzime wyniki są tym bardziej skromne, gdyby porównać je z krajami południa, gdzie na 1000 mieszkańców przypada od około 40 łóżek w obiektach hotelowych (Włochy, Hiszpania), po wyniki przekraczające nawet 80 łóżek na tysiąc osób (Grecja, Cypr, Malta). Szczególnie wysokie wskaźniki w dużej mierze odzwierciedlają ogromną skalę zagranicznego ruchu turystycznego, przy relatywnie niewielkiej liczbie mieszkańców części tych państw. W Polsce wciąż zagraniczny turysta to niemal co czwarty klient hotelowy. Wskaźnik ten w ostatnich latach sukcesywnie rośnie.

Hoteli przybywa, a o wolny pokój coraz trudniej

Skala budowy nowoczesnej oferty hotelowej w Polsce znajduje ponadto uzasadnienie w twardych danych na temat wykorzystania bazy noclegowej. W przypadku hoteli GUS informuje, że wykorzystanie pokoi hotelowych w 2025 roku wyniosło 54,7%. Dla porównania dekadę wcześniej było to 48,3%, a w 2005 roku 43,1% . Okazuje się więc, że pomimo imponującego rozwoju bazy hotelowej w Polsce przeciętne obłożenie hotelu w dłuższym terminie rośnie, a nie spada. Innymi słowy – pokoi hotelowych przybywa i tak wolniej niż klientów.

Co więcej, ta dysproporcja jest najmocniej widoczna w przypadku hoteli najwyższej klasy. W przypadku obiektów cztero- i pięciogwiazdowych wykorzystanie pokoi jest bowiem jeszcze wyższe niż sugerują dane dla hoteli ogółem. W przypadku hoteli pięciogwiazdowych w 2025 roku GUS oszacował wykorzystanie pokoi na aż 63,4%. To bardzo wysoki wynik, choć nie rekordowy. Pod względem obłożenia pokoi lepsze dla pięciogwiazdkowych obiektów były lata sprzed epidemii (2013-2019).

Do rekordowego poziomu wróciło za to obłożenie hoteli posiadających cztery gwiazdki. Te rok 2025 zamknęły wg GUS przeciętnym wykorzystaniem pokoi na poziomie 59,9%. To oznacza wyraźną poprawę nie tylko względem wyniku sprzed roku, pięciu czy dziesięciu, ale w ogóle jest to wynik, który wcześniej udało się osiągnąć w tym segmencie tylko raz
(w 2019 roku).

Rozwój nowoczesnej bazy hotelowej sfinansowali rodzimi inwestorzy

Tak szybki rozwój bazy hotelowej rodzi jednak pytanie o źródło kapitału wykorzystanego to wykonania takiego skoku. Okazuje się, że owym źródłem nie były wyłącznie banki, fundusze czy duże firmy hotelarskie. Szczególnie w miejscowościach turystycznych kluczową rolę odegrali indywidualni inwestorzy kupujący pojedyncze pokoje i apartamenty w systemach condo- oraz aparthotelowych.

Skalę tego zjawiska dobrze pokazują kolejne raporty Emmerson Evaluation. Wynika z nich, że w latach 2019-2025 liczba działających jednostek condo i apartamentów inwestycyjnych wzrosła z 28,6 tys. do 45,9 tys., czyli o 17,3 tys. Mówimy więc o ponad 60-proc. wzroście w ciągu zaledwie 6 lat. Gros tej zmiany (77%) przypadło na miejscowości turystyczne. W tym samym czasie w największych aglomeracjach monitorowany przez Emmerson zasób jednostek condo i apartamentów inwestycyjnych zwiększył się o relatywnie niewiele, bo 3,9 tys. jednostek.

Dla pokazania skali można zestawić te dane z rozwojem całego rynku hotelowego. W latach 2019–2025 liczba pokoi w polskich hotelach wzrosła z około 141,4 tys. do 160,8 tys. Mówimy więc o dodatkowych 19,4 tys. pokoi. To tylko trochę więcej niż zanotowany w tym samym czasie wzrost zasobu condo i apartamentów inwestycyjnych (wg. Emmerson 17,3 tys. jednostek). Przyrost tego segmentu był więc liczbowo równy niemal 90% przyrostu netto liczby pokoi w hotelach raportowanych przez GUS.

Nie znaczy to oczywiście, że indywidualni inwestorzy odpowiadali za 90% rozwoju bazy hotelowej. Obie statystyki tylko częściowo się pokrywają. Chodzi o to, że faktycznie część pokoi w condohotelach znajduje się również w oficjalnej statystyce hoteli prowadzonej przez GUS. Gorzej jest z apartamentami inwestycyjnymi. W tym przypadku spora część z nich pozostaje poza hotelowymi statystykami urzędu. Ponadto liczba pokoi hotelowych pokazuje zmianę netto, a więc uwzględnia również obiekty wycofywane. Dlatego liczb tych nie można wprost porównywać.

Szybki rozwój nie oznacza jednak, że segment condo jest dziś rynkiem bezproblemowym. Emmerson wskazuje na rosnącą selektywność nabywców, oznaki nasycenia w części kurortów oraz problemy finansowe niektórych projektów.

Nie ulega jednak wątpliwości, że ostatnie lata przyniosły Przytoczone dane pokazują jednak potężną zmianę. Trudno byłoby wyobrazić sobie tak szybki rozwój polskiej bazy hotelowej – a szczególnie skok jakościowy w nadmorskich i górskich kurortach – bez miliardów złotych wyłożonych przez tysiące indywidualnych inwestorów. Nie ma jednak danych, które pozwoliłyby wprost stwierdzić, że w ostatnich latach inwestorzy indywidualni sfinansowali np. ponad połowę wszystkich nowych hoteli w Polsce. Taki wniosek byłby w pełni uzasadniony w przypadku miejscowości turystycznych, ale już niekoniecznie w przypadku największych miast, gdzie znacznie większą rolę odgrywa klasyczne finansowanie.

Zespół Analiz 5S Invest