Hiszpania to turystyczna mekka w Europie
Najwięcej turystów spośród wszystkich krajów europejskich przyciąga od lat Hiszpania. To cudzoziemcom udzielonych zostało w 2025 roku prawie ćwierć miliarda noclegów – sugerują dane Eurostatu. W praktyce oznacza to, że na Hiszpanię przypadała co czwarta noc spędzona przez zagranicznego turystę w UE. Część z turystów tak docenia ten rejon świata, że postanawiają kupić sobie w Hiszpanii własną nieruchomość. Tacy nabywcy odpowiadają w Hiszpanii za kilkanaście procent popytu. Z danych notarialnych wynika, że rodacy stanowili 4% zagranicznych nabywców.
Hiszpania to kraj, w którym turystyka odgrywa bardzo ważną rolę odpowiadając za aż kilkanaście procent PKB. To nawet trzykrotnie wyższy wynik niż w Polsce. O skali sektora może świadczyć też fakt, że jest on numerem jeden na turystycznej mapie starego kontynentu. Z danych Eurostatu wynika bowiem, że w 2025 roku to właśnie w kraju corridy obiekty hotelowe udzieliły łącznie rekordową liczbę ponad 366 milionów noclegów. To prawie 6 razy więcej niż w Polsce.
W odróżnieniu jednak od naszego kraju, gdzie gros popytu generują rodacy, to większość (2/3) noclegów w Hiszpanii udzielanych jest cudzoziemcom. Im właśnie obiekty hotelowe udzieliły w samym tylko 2025 roku prawie ćwierć miliarda noclegów. Aż trudno sobie tę liczbę uzmysłowić. W praktyce co czwarty nocleg udzielony w unijnym obiekcie hotelowym cudzoziemcowi został udzielony na terenie Hiszpanii właśnie.
Większość turystów podąża przetartymi ścieżkami
Większość z przyjezdnych odwiedzała jeden z 5 regionów – Katalonię, Baleary, Wyspy Kanaryjskie, Andaluzję lub Wspólnotę Walencką. Tam właśnie spędzało czas ponad 78 milionów z prawie 97 milionów turystów zagranicznych odwiedzających Hiszpanię. To znaczy, że w tych 5 regionach skupia się ponad 80% ruchu turystycznego generowanego przez cudzoziemców w Hiszpanii – sugerują dane hiszpańskiego urzędu statystycznego.
Cudzoziemcy kupili prawie 19% nieruchomości
Cudzoziemcy są jednak ważni nie tylko dla hiszpańskich hoteli, ale też dla tamtejszego rynku nieruchomości. Z danych hiszpańskiej izby notarialnej wynika, że w 2025 roku cudzoziemcy kupili w tym kraju ponad 138 tys. domów i mieszkań. To znaczy, że stawali oni do prawie co piątej transakcji. Co więcej, liczba zakupów dokonywanych przez cudzoziemców od czterech lat utrzymuje się na w miarę stabilnym poziomie w granicach od 130 do 145 tys. rocznie.
Nie sposób nie wspomnieć, że Polacy stali się w ostatnich latach zauważalną grupą w gronie nabywców zagranicznych. W 2025 roku rodacy kupili w Hiszpanii 5,4 tys. nieruchomości. To ponad trzykrotnie więcej niż w 2019 roku. Na tle całego obrotu zanotowanego na hiszpańskim rynku jest to kropla w morzu, ale już wśród nabywców będących cudzoziemcami rodacy odpowiadali za prawie 4% popytu (9. miejsce). Co ciekawe, za metr kwadratowy kupowanych nieruchomości Polacy płacili w 2025 roku średnio około 3 tys. euro, a więc wyraźnie więcej niż przeciętny zagraniczny nabywca.
Polacy wybierają wyższą półkę
Wytłumaczenia tego fenomenu można szukać chociażby w tym, że niemal 40% kupionych przez Polaków nieruchomości pochodziło w 2025 roku z rynku pierwotnego. Był to najwyższy wynik wśród narodowości wymienionych w raporcie, a do tego prawie dwukrotnie wyższy odsetek niż średnia dla wszystkich cudzoziemców – wynika z hiszpańskich statystyk rejestrowych rynku nieruchomości (odpowiednik naszych ksiąg wieczystych)[1].
Ponadto Polacy częściej kupują jako nierezydenci. I choć nie mamy tu kompletu danych, to wspomniany wcześniej raport wskazuje, że rodacy byli w 2025 roku w gronie 10 najaktywniejszych grup cudzoziemców kupujących w regionach turystycznych i nadmorskich. Część z nich – jak na przykład Wyspy Kanaryjskie, Baleary czy Andaluzja (szczególnie prowincja Malaga) to wyraźnie wyżej wyceniane lokalizacje[2].
Costa del Sol to wyjątkowo międzynarodowy kierunek
Prowincja Malaga ze znanym wybrzeżem Costa del Sol jest jednym z przykładów rynków o wyraźnym charakterze turystycznym, który Polacy szczególnie sobie upodobali. Według danych rejestrowych w 2025 roku cudzoziemcy kupili tam prawie co trzecią nieruchomość (dom lub mieszkanie). Z kolei dane notarialne plasują Polaków na czwartym miejscu wśród zagranicznych nabywców[3].
Warto przy tym zauważyć, że na terenie prowincji Malaga znajdziemy jedne z najdroższych lokalizacji w kraju. Średnia cena zarejestrowanych transakcji wynosiła tam w 2025 roku 3,1 tys. euro za m kw., wobec około 2,3 tys. euro w całej Hiszpanii[4]. Trzeba przy tym pamiętać, że w przytoczonych statystykach cenę za metr odnosi się do powierzchni zabudowanej, a nie użytkowej. Obejmuje ona m.in. powierzchnię pod ścianami, a w określonych przypadkach także część powierzchni zadaszonych balkonów czy tarasów.
O potencjale turystycznym regionu najlepiej świadczy fakt, że Costa del Sol znalazła się w pierwszej piątce głównych hiszpańskich stref turystycznych pod względem liczby udzielonych noclegów w hotelach (w 2025 roku ponad 21 mln) i apartamentach wakacyjnych (w 2025 roku ponad 5,1 mln)[5].
Ceny są rekordowe, ale realnie było już drożej
Naturalne jest przy tym pytanie jak rozwój turystyki i aktywność cudzoziemców na rynku nieruchomości w Hiszpanii wpłynęły na ceny nieruchomości. Za metr kwadratowy trzeba już przeciętnie płacić nawet o ponad 29% więcej niż u szczytu ostatniej hossy – wynika z indeksu cen transakcyjnych nieruchomości (IPVVR).
W międzyczasie jednak z pojedynczego euro wyparowała znaczna część jego siły nabywczej. Dlatego w przypadku wieloletnich analiz – szczególnie realizowanych w otoczeniu wzmożonej inflacji -sensowne wnioski można wysnuwać jedynie patrząc na realne, a nie tylko nominalne zmiany cen.
Tu z pomocą przychodzi Bank Rozrachunków Międzynarodowych, który udostępnia odpowiednie dane. Wynika z nich, że realny poziom cen nieruchomości w Hiszpanii wzrósł już o około 60% wobec ostatniego dołka z końcówki 2013 roku. Wciąż jednak stawki są o kilkanaście procent niższe niż u szczytu ostatniej hossy. Bardzo podobnie sytuacja rozwijała się na przestrzeni lat w Grecji.
Szczególnie niepokojące są natomiast dane dla popularnej wśród turystów Portugalii. Tam od 2013 roku realny poziom cen pozostaje w bardzo silnym trendzie wzrostowym. W efekcie realny poziom cen w Portugalii jest dziś aż 2,5-krotnie wyższy niż 13 lat temu, a przecież mowa jest tu o cenach skorygowanych o inflację. Dla porównania w Polsce (tu mamy jedynie dane dla Warszawy) po uwzględnieniu utraty siły nabywczej przez pieniądze, dziś płacimy nieznacznie tylko więcej za metr niż pod koniec 2007 roku oraz o połowę więcej niż w 2013 roku.
Hiszpania ma też swoje słabsze strony
Kupując nieruchomość poza granicami kraju trzeba mieć przy tym świadomość czynników ryzyka związanych z takim przedsięwzięciem. Szczególnie w Hiszpanii doszło na przykład w ostatnim czasie do zaostrzenia regulacji dotyczących wynajmu krótkoterminowego. Dużo emocji budzi też problem tzw. ocupas, czyli bezprawnego zajęcia nieruchomości. Co prawda skala zjawiska w ostatnich latach zmalała, ale i tak w 2025 roku hiszpańskie służby odnotowały prawie 15 tys. przypadków bezprawnego wtargnięcia lub zajęcia nieruchomości[6]. Większość dotyczyła zajęcia nieruchomości, która nie stanowiła czyjegoś miejsca zamieszkania. Na podstawie dostępnych danych można oszacować, że w praktyce przypadki ocupas w Hiszpanii dotyczyły w 2025 roku około 0,06% całego zasobu mieszkaniowego i były skoncentrowane głównie na obszarach najmocniej zurbanizowanych (największych miastach). Dla odmiany na terenie całej prowincji Malaga w 2025 roku zanotowano 348 przypadków ocupas[7], czyli około jeden na 2,9 tysięcy nieruchomości[8].
Do tego dochodzą bardziej prozaiczne ryzyka: zakup po zbyt wysokiej cenie, ryzyko zmiany kursu walutowego, sezonowość najmu, koszty zarządzania i utrzymania oddalonej o 3 tys. kilometrów nieruchomości czy przeszacowanie możliwych przychodów. Szczególnie na rynku zagranicznym oznacza to, że równie ważne jak wybór kraju jest sprawdzenie konkretnej lokalizacji, inwestycji, dewelopera i podmiotu, który pomaga przeprowadzić zakup lub później zajmuje się zarządzaniem lub utrzymaniem nieruchomości.
Zespół Analiz 5S Invest
[1] https://www.registradores.org/documents/33383/148210/ERI%2BAnuario%2B2025.pdf (s. 86)
[2] https://www.registradores.org/documents/33383/148210/ERI%2BAnuario%2B2025.pdf (s. 81 – 82)
[3] https://www.surinenglish.com/malaga/polish-nationals-among-the-top-property-buyers-20260506084040-nt.html
[4] https://www.registradores.org/documents/33383/148210/ERI%2BAnuario%2B2025.pdf (s. 29, 72 i 76)
[5] https://ine.es/prodyser/espa_cifras/18_TURISMO.pdf (s. 48)
[6] https://efe.com/espana/2026-04-29/allanamientos-usurpaciones-vivienda-2025/
[7] https://estadisticasdecriminalidad.ses.mir.es/sec/jaxiPx/Tabla.htm?L=0&file=11002.px&path=%2FDatos11%2Fl0%2F
[8] https://espanaendatos.es/ranking/viviendas-totales/provincias
