Ceny nieruchomości w europejskich kurortach są nawet kilka razy wyższe niż w Polsce
Europejskie kurorty narciarskie przyciągają nie tylko turystów z całego świata, ale też osoby zamożne i inwestorów doceniających nie tylko krajobrazy, ale też wymierną wartość tych unikalnych miejsc. W ostatnich latach nieruchomości w popularnych górskich destynacjach wyraźnie zyskały na wartości, a dziś wyceny na topowych rynkach opiewają na kilkadziesiąt, czy nawet ponad 100-200 tysięcy złotych za metr. Na tym tle rodzimym kurortom narciarskim wciąż sporo brakuje, aby wspiąć się do grona europejskiej czołówki.
Ceny nieruchomości w kurortach narciarskich na świecie przez ostatnie dwie dekady przeważnie kończyły kolejne lata wzrostami – sugerują dane zbierane od lat przez firmę Savills[1]. Nawet pomimo pocovidowej korekty średnie stawki za metr nieruchomości z segmentu premium są wg najnowszych badań przeciętnie o około 150% wyższe niż w 2006 roku.
Przy tym rozstrzał pomiędzy konkretnymi lokalizacjami jest potężny. Z jednej strony mamy Bad Gastein (Austria) czy Morgins (Szwajcaria), gdzie Savills wycenia metr kwadratowy apartamentu lub domu z segmentu premium na równowartość około 28-32 tys. złotych. Z drugiej jednak nie brakuje też takich rynków, gdzie średnia za metr to równowartość około 130-140 tysięcy złotych. Takie ceny znajdziemy w Val d’Isere (Francja), Gstaad (Szwajcaria), St. Moritz (Szwajcaria) czy Courchevel (Francja)[2].
A trzeba mieć świadomość, że to wciąż nie są topowe stawki. Savills wyodrębnia bowiem też rynki luksusowych rezydencji narciarskich w Alpach. Mówimy tu już o najwyższej półce cenowej w kurortach narciarskich – prawdziwie unikatowych nieruchomościach. Tu średnie stawki za metr kwadratowy potrafią przekroczyć nie tylko 40, ale też 50 czy nawet 60 tysięcy euro. Najwięcej, a więc od ponad 200 do około 300 tysięcy złotych trzeba zapłacić za metr kwadratowy topowych apartamentów czy rezydencji w takich kurortach jak Gstaad, Val d’isere czy Aspen (USA) – przekonuje w swej publikacji Savills.
Najdroższe nieruchomości to tylko wycinek całego rynku
Problem z danymi firmy Savills jest jednak taki, że nie sposób przygotować analogiczne wyliczenia dla Polski, bo firma ta definiuje rynek premium poprzez odcięcie wszystkich ofert opiewających na mniej niż 750 tysięcy euro (równowartość ponad 3,2 mln zł). To zbyt wysoki próg jak na rodzime standardy. Poza tym założenie takie odcina także sporą część rynku głównych alpejskich kurortów.
W tym kontekście znacznie ciekawsze badanie, które pokazuje ceny w alpejskich kurortach przygotował bank UBS. Możemy się z niego dowiedzieć o tym ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy nieruchomości o podwyższonym standardzie w Szwajcarii, Francji, Austrii i Włoszech. Co do zasady powinna być to więc szersza definicja niż ta zaproponowana przez Savills.
Bank UBS pokazuje dane dla 34 alpejskich kurortów. Z najnowszego zestawienia wynika, że za metr kwadratowy domu lub mieszkania o podwyższonym standardzie trzeba tam zapłacić średnio od równowartości około 25,8 tys. złotych w Canazei (Włochy) do aż 118 tys. złotych w Gstaad (Szwajcaria). Średnia dla przebadanych przez UBS rynków to prawie 60 tysięcy złotych za metr, a mówimy tu o mieszkaniach i domach – co prawda o podwyższonym standardzie, ale wciąż daleko od luksusu[3]. Już na tym poziomie wyraźnie widać, że liczby te odstają od cen, do których niechętnie zaczynamy się powoli przyzwyczajać na rodzimym rynku.
Polskie kurorty są wciąż na niższej półce cenowej
Niestety UBS nie tłumaczy w jaki dokładnie sposób wyznacza przeciętne ceny nieruchomości o podwyższonym standardzie. Na podstawie danych z francuskich kurortów sensowne wydaje się podejście, aby na danym rynku w pierwszym kroku podzielić wszystkie zawarte transakcje na pół – te tańsze i te droższe. Potem z tej drugiej grupy należy wyliczyć medianę. To de facto daje nam po prostu tzw. trzeci kwartyl, czyli miarę, która pokazuje cenę poniżej której zawarto 75% transakcji, a wobec której tylko 25% sprzedanych nieruchomości była droższa. Zastosowanie właśnie takiej metodologii ma za zadanie pokazać nam przeciętne ceny w segmencie podwyższonym, czyli możliwie blisko tego co prezentuje w swoim raporcie UBS. Jest to autorski punkt odniesienia, a nie odpowiednik statystyk publikowanych przez wspomniany bank.
5S Invest postanowiło więc nałożyć taki właśnie filtr na dane płynące z rodzimego rejestru cen nieruchomości. Efekt? W Zakopanem co czwarte mieszkanie sprzedano w ostatnich miesiącach za cenę na poziomie ponad 21 tys. zł za m kw. – wynika z szacunków 5S Invest opartych o dane RCN z 2025 i częściowo również 2026 roku. Najwyższą stawką za metr było w stolicy Tatr ponad 58 tysięcy. Transakcja ta dotyczyła lokalu o powierzchni niecałych 20 m kw.
W pozostałych topowych kurortach narciarskich w Polsce przeciętna cena w segmencie podwyższonym była już niższa niż w stolicy Tatr. Szacunki dla Szczyrku mówią o niecałych 16 tysiącach za metr, w Wiśle było to 15 tysięcy. W takich lokalizacjach jak Szklarska Poręba czy Karpacz przeciętna stawka w segmencie podwyższonym wyniosła natomiast około 14 tysięcy złotych za metr.
Przy czym mowa jest tu tylko o mieszkaniach. Część danych mogła więc dotyczyć transakcji lokalami o standardzie odbiegającym od współczesnych norm – zbudowanymi np. kilkadziesiąt lat temu. Ponadto nawet jeśli część danych pochodziła z rynku pierwotnego, to w bazach RCN dane na temat takich transakcji pojawiają się nierzadko z dużym opóźnieniem (nawet kilkuletnim). Najpierw podpisywana jest przecież umowa deweloperska, a dopiero po zakończeniu budowy przenoszona jest własność i wtedy dopiero transakcja trafia do kolejki, aby wpisać ją do rejestru. Do tego stawki te przeważnie nie zawierają np. kosztu wykończenia i wyposażenia nieruchomości. Są to też stawki z budynków, które co do zasady nie mają dostępu do SPA czy basenu, a tym bardziej profesjonalnego zarządzania, usług i całego zaplecza składającego się na standard wysokiej klasy hotelu.
Na tle wcześniej wspomnianych alpejskich kurortów ceny nieruchomości w rodzimych miejscowościach położonych w Sudetach lub Karpatach wciąż wyglądają na bardzo przystępne. Przy tym nominalne wyceny nie mówią wszystkiego i oczywiście nie można ich porównywać wprost.
Sytuacja na lokalnych rynkach determinowana jest przecież przez szereg czynników jak chociażby stopień rozwoju infrastruktury, natężenie ruchu turystycznego czy zasobność portfeli turystów i inwestorów, którzy kupują lub wynajmują nieruchomości na danym rynku. Nie ulega przy tym wątpliwości, że zamożność Polaków jest niższa niż Szwajcarów, Niemców, Austriaków, Włochów czy Francuzów.
Do tego nie sposób nie zauważyć, że topowe alpejskie kurorty narciarskie mają przeważnie znacznie lepiej rozwiniętą infrastrukturę niż nasze rodzime odpowiedniki, a do tego warunki naturalne powodują, że sezon narciarski w Alpach potrafi być wyraźnie dłuższy niż w Polsce. Z drugiej strony rodzime obiekty hotelowe też niejednokrotnie potrafią przyćmić te alpejskie. Spora część polskiej bazy hotelowej powstawała bowiem w ostatnich latach. Według danych Eurostatu w latach 2015–2025 liczba miejsc w hotelach i podobnych obiektach, w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, wzrosła w Polsce o prawie 49%. Był to najwyższy wynik w całej Unii Europejskiej.
Zespół Analiz 5S Invest
[1] https://www.savills.com/research_articles/255800/382415-0
[2] https://www.savills.com/research_articles/255800/382092-0
[3] https://www.ubs.com/global/en/wealthmanagement/insights/chief-investment-office/life-goals/real-estate/ubs-alpine-property-focus.html
