Redakcja Five Seasons
W tym roku mamy do czynienia z trudną sytuacją w gospodarce, która zmusza nas do zaciskania pasa. Nie będzie to miało jednak wpływu na ceny nieruchomości w przyszłości. Będą nadal rosnąć, więc jeśli myślisz o zakupie nieruchomości, nie powinieneś dłużej zwlekać.
Jak wynika z raportu firmy Cenatorium, pomiędzy 3 kwartałem 2006 roku a 4 kwartałem 2021 r. średnia cena nowego mieszkania w przeliczeniu na metry kwadratowe w Warszawie wzrosła o 107,5 proc., a w pozostałych sześciu największych miastach o 122,7 procent. Co ciekawe, w mniejszych miastach, wzrosty cen nieruchomości były jeszcze większe. Na rynku wtórnym zaś średnia cena mieszkania w Warszawie wzrosła o 81,1 procent a w pozostałych sześciu największych miastach o 127,1 procent.
Nie bez powodu, od zeszłego roku pojawiały się spekulacje na temat „pęknięcia bańki”. Okazały się jednak niesłuszne. Potwierdzają to eksperci. Analitycy z Credit Agricole twierdzą, że wzrost cen zwolni, ale nie ma co liczyć na spadki. Prognozują, że na rynku pierwotnym w tym roku, cena metra kwadratowego wzrośnie o niespełna 10%, a w przyszłym o niepełne 8%. Kolejne lata również przyniosą wzrosty cen nieruchomości.
Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź wydaje się prosta – w obecnej sytuacji gospodarczej drożeje niemal wszystko. Nieruchomości nie stanowią w tym koszyku wyjątku. Co ma obecnie największy wpływ na ich cenę?
Deficyt
Popyt cały czas utrzymuje się na wysokim poziomie, ponieważ mieszkanie jest podstawową potrzebą. Jednocześnie w Polsce mamy do czynienia ze zjawiskiem opisywanym jako „głód mieszkaniowy”. W kwestii deficytu mieszkań na tle Europy, Polska plasuje się na szarym końcu. Z danych Deloitte wynika, że w Polsce przypadają 392 mieszkania na 1000 mieszkańców. Brakuje nawet 2 – 2,5 miliona mieszkań. Trudniejsza sytuacja jest tylko na Słowacji w Wielkiej Brytanii. Ponadto porównując Polskę z krajami UE, można stwierdzić, że aż 37,6% gospodarstw domowych jest przeludnionych (źródło: Eurostat). Sytuacji nie poprawia napływająca rzesza ukraińskich uchodźców, uciekających przed konfliktem zbrojnym. Oni również muszą mieć zapewnione mieszkanie.
Ponadto deweloperzy cały czas mają problemy z niską dostępnością działek budowlanych pod nowe osiedla – szczególnie w dużych miastach. Takich gruntów, które będą odpowiednie, jest w Polsce coraz mniej. Banki ziemi tworzone przez deweloperów powoli się kurczą. Deweloperzy budują coraz wolniej – dłużej zajmuje im zdobycie odpowiedniego gruntu i samo przygotowanie inwestycji, ze względu na trudności z dostępnością materiałów budowalnych i przedłużające się procedury administracyjne. Właśnie z uwagi na malejącą podaż, ceny będą nadal rosły.
Klienci gotówkowi
Obecnie obserwowany jest wzrost wolumenu transakcji gotówkowych. RynekPierwotny.pl systematycznie monitoruje odsetek takich zakupów i jego wpływ na koniunkturę rynkową. Z najnowszego badania wynika, że aż 70% zakupów, jest dokonywanych za gotówkę. Lokaty bankowe są nisko oprocentowane w stosunku do inflacji, nie ma atrakcyjnych alternatyw, dlatego inwestorzy szukają schronienia dla tracących na wartości oszczędności. To właśnie nieruchomości dobrze chronią kapitał przed inflacją, bowiem w długim terminie ceny mieszkań rosną szybciej niż inflacja. Aktywność klientów inwestycyjnych w dużej mierze rekompensuje wstrzymujących się klientów kupujących na własne potrzeby.
Opłacalny najem
Najem w najbliższej przyszłości będzie nieuchronnie coraz popularniejszym rozwiązaniem dla coraz większej rzeczy mieszkańców Polski. Ma na to wpływ przede wszystkim dalszy wzrost cen mieszkań i wkraczanie wielkich funduszy inwestycyjnych do Polski. Ich rosnąca aktywność powoduje, że zajmują całe budynki, przez co podaż lokali na sprzedaż się zmniejsza. Już teraz można obserwować większą liczbę zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych – z myślą o wynajmie. To nadal bardzo opłacalne przedsięwzięcie, z uwagi na fakt, że ceny najmu dynamicznie rosną. Oczywiście naturalnym czynnikiem podnoszącym stawki najmu jest wzmożony napływ imigrantów. Jak informuje serwis businessinsider.com.pl, w ciągu zaledwie półtora miesiąca od wybuchu wojny o około dwie trzecie spadła liczba ofert mieszkań na wynajem. Skutkiem jest wzrost stawek czynszów o od kilkunastu do około 40 procent. Opłaca się więc kupić mieszkanie na wynajem, a to z kolei winduje popyt – i ceny nieruchomości.
Wyższe koszty deweloperów
Inflacja w Polsce według GUS wzrosła w maju 2022 r. do 13,9% r/r. Wzrost inflacji ma odzwierciedlenie w podwyżkach cen energii, materiałów budowlanych i transportu. Pojawia się również presja płacowa po stronie pracowników i podwykonawców. Oznacza to wyższe koszty generalnego wykonawstwa. Ponadto Deweloperski Fundusz Gwarancyjny również będzie miał swój udział we wzroście cen.
Ceny materiałów budowlanych w maju wzrosły średnio o 30-34% w porównaniu do maja zeszłego roku. Z danych Grupy PSB, wynika, że w 2021 roku najbardziej zdrożały płyty OSB, termoizolacje (np. styropian i wełna) oraz materiały wytwarzane ze stali, aluminium, drewna. W tym roku wzrosty cen odnotowano we wszystkich 20 grupach towarowych. Największe były w przypadku: izolacji termicznych (57%), płyt OSB (44%) i suchej zabudowy (45%).
Wszystkie te koszty, deweloperzy rekompensują sobie, podnosząc ceny sprzedawanych nieruchomości.
Wzrost stóp procentowych
Od października 2021 roku, Rada Polityki Pieniężnej już 10 razy podniosła stopy procentowe. Wydawałoby się, że wyższe raty kredytów, ostudzą rynek nieruchomości. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, że przecież deweloperzy często również posiłkują się kredytami. To oznacza, że podniesienie stóp procentowych wpływa nie tylko w nabywców posiłkujących się kredytem, ale przede wszystkim zwiększają się również koszty finansowania inwestycji dla deweloperów.
Wnioski
Taka kumulacja czynników cenotwórczych z pewnością przełoży się na dalszy wzrost cen nieruchomości w Polsce. Wzrosty cen nie będą tak dynamiczne, ale w dalszym ciągu trzeba się liczyć z drożejącymi mieszkaniami, głównie z powodu ciągle rosnących kosztów realizacji. Warto również mieć świadomość, że obecnie mamy do czynienia z absolutnie wyjątkowym splotem różnych okoliczności, co oznacza, że nie ma danych historycznych, na których można by opierać rzetelne wyliczenia prognoz. Są one wypadkową wielu różnych założeń, co ma wpływ na ich jakość. Z dozą ostrożności, można przyjąć, że tendencja wzrostowa pozostanie z nami na długo.