Redakcja Five Seasons
Analiza najnowszej informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2023 r. przygotowanej przez Narodowy Bank Polski, dostarcza wielu cennych informacji. Szczególnie powinny one zainteresować przyszłych inwestorów, którzy przymierzają się do zakupu nieruchomości. Wybraliśmy kilka kluczowych informacji, które należy wziąć pod uwagę rozważając inwestycję w tej branży.
Informacje z kwartalnego raportu NBP bazują na danych pozyskiwanych w ramach badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości, gdzie zbierane i analizowane są dane dotyczące czynszów oraz cen ofertowych i transakcyjnych nieruchomości komercyjnych. W analizach wykorzystano także dane z baz: PONT Info Nieruchomości, AMRON i SARFIN Związku Banków Polskich oraz Comparables.pl. Korzystano również z analiz i raportów JLL, Komisji Nadzoru Finansowego oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji Kredytowej. Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe. Badanie jest więc rzetelne, szczegółowe i dostarcza wielu ważnych informacji. Co powinni więc wiedzieć inwestorzy, którzy myślą o zakupie nieruchomości?
Rynek nieruchomości w Polsce – sytuacja po II kwartale 2023
Na rynku mieszkaniowym od końca 2022 r. obserwowany był wzrost popytu przy ograniczonej podaży. W 2023 roku znacząco spadła oferta mieszkań dostępnych na rynku, spadła też liczba mieszkań w projektach deweloperskich, których budowa jest w toku, gdyż deweloperzy ograniczyli aktywność w odpowiedzi na załamanie sprzedaży odnotowane w okresie III kw. 2021 – IV kw. 2022. Zakupy mieszkań finansowano w dużej mierze ze środków własnych (ok. 80%), ale stopniowo zaczął wzrastać również popyt pokrywany kredytem bankowym.
Do użytkowania oddano 56,5 tys. mieszkań (wzrost o ok. 2,1% kw./kw. i wzrost o ok. 3,6% r/r.), co było kontynuacją aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Obserwowano jednocześnie wzrost stawek transakcyjnych najmu mkw. mieszkań oraz niższe, od notowanych w poprzednich kwartałach, wzrosty średnich nominalnych cen transakcyjnych mkw. mieszkań na rynkach pierwotnych. Na rynkach wtórnych obserwowano wzrosty dynamiki cen nominalnych. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym nieznacznie wzrosły w Warszawie i w pozostałych badanych przez NBP miastach. Oznacza to, że podobne mieszkania w analizowanych miastach sprzedawane były drożej, niż miało to miejsce kwartał wcześniej. Co ciekawe, utrzymywał się popyt na mieszkania starsze, lepiej położone, ale mniejsze, z uwagi na niższy koszt zakupu.
Rynek najmu w Polsce rośnie w siłę
W I półroczu 2023 r. rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020-2021, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkania pod wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) wzrósł względem poprzedniego kwartału w Warszawie i 10. badanych miastach, co utrzymało opłacalność najmu w tych ośrodkach.
Najem mieszkania z uwagi na wysokość stóp procentowych jest nadal tańszą alternatywą dla konsumpcji mieszkaniowej niż zakup mieszkania. Istotny wzrost poziomu stawek czynszów w najmie długoterminowym w ostatnich kwartałach, przy wolniej rosnących nominalnych cenach mieszkań wpłynął na niewielki wzrost wskaźnika opłacalności najmu mieszkań nabywanych za gotówkę.
Deweloperzy mają pauzę
Wysokie stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz rosnący popyt i sprzedaż przyczyniły się do uruchamiania nowych projektów oraz występowania deweloperów o uzyskanie kolejnych pozwoleń na budowę mieszkań, choć z istotnie mniejszą dynamiką. Liczba pozwoleń na budowę w II kwartale br. spadła r/r o 35,8% wobec 33,4% w I kw. 2023 roku.
Do czerwca 2023 r. zarejestrowano dalsze hamowanie nowej podaży mieszkań, mimo widocznego wzrostu popytu na rynku mieszkaniowym, w tym liczby nabywców finansujących zakup mieszkania kredytem bankowym. Niska aktywność inwestycyjna deweloperów trwa czwarty kwartał z rzędu. Znacznie mniejsza była liczba mieszkań rozpoczętych niż oddanych do użytkowania (odpowiednio o 65%, 107%, 31%, 37% w III i IV kw. 2022 r. oraz I i II kw. 2023 r.). Niewielki był wzrost kw./kw. (o 5%) liczby mieszkań na sprzedaż i wynajem, których budowę rozpoczęto w okresie kwiecień-czerwiec br., co było niewystarczające do zrównoważenia podaży z rosnącym popytem.
Mała liczba nowych inwestycji w części wynikała z ostrożnego zwiększania nowej podaży i rozpoczynania nowych projektów w celu utrzymania: rynku sprzedającego, poziomu cen mieszkań i korzystnej marży ze sprzedaży. Na niewielki zakres nowej produkcji wpływ miała także zróżnicowana kondycja poszczególnych firm deweloperskich.
Podmioty o ugruntowanej, stabilnej sytuacji finansowej sprawnie uruchamiały projekty, dostosowując podaż do rosnącego popytu wspieranego kredytem bankowym. Firmy deweloperskie o słabszej kondycji i mniejszych możliwościach produkcyjnych skupiały się na wyprzedaży lokali w już prowadzonych inwestycjach, finalizacji budów i utrzymaniu rachunku ekonomicznego prowadzonej przez siebie działalności.
Wynajem mieszkań jest mniej rentowny
W II kw. 2023 r. zaobserwowano nieznaczne zmiany w zakresie rynkowych stóp procentowych i rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Oznacza to pewne spowolnienie wzrostów rentowności tego rodzaju inwestycji. Powodem były szybsze spadki czynszów najmu i wolniejsze wzrosty transakcyjnych cen mieszkań. To poskutkowało obniżeniem dochodów z wynajmu i spadkiem zysku netto. Przy jednoczesnej niewielkiej poprawie warunków finansowych, dotyczących kosztów stanów kredytów oraz nowo zawieranych umów kredytów hipotecznych, zaobserwowano również spowolnienie dodatniego trendu poziomów rentowności.
Wnioski
Z analizy przedstawionej w artykule wynika, że inwestycja w nieruchomości w Polsce może być opłacalna, jednak istnieją pewne niuanse, które warto wziąć pod uwagę. Ogólnie rzecz biorąc, rynek mieszkaniowy odnotowuje wzrost popytu przy jednoczesnym ograniczeniu podaży, co skutkuje zwiększeniem cen mieszkań. Jednakże, inwestorzy powinni zwrócić uwagę na pewne tendencje.
Po pierwsze, condohotele zdają się być bardziej perspektywiczną opcją niż tradycyjne mieszkania. Spadek liczby mieszkań dostępnych na rynku oraz ograniczona aktywność deweloperów wpływają na podaż, co może skutkować zwiększeniem wartości condohoteli, które oferują elastyczność w zakresie zarządzania najmem krótkoterminowym.
Po drugie, rynek najmu rośnie w siłę, co może być atrakcyjną opcją dla inwestorów. Wzrost liczby mieszkań oferowanych na wynajem oraz stabilne stawki transakcyjne najmu wskazują na opłacalność tej formy inwestycji, zwłaszcza w większych miastach, oraz tych uznawanych jako turystyczne.
Natomiast, rynek mieszkań na wynajem może być mniej rentowny, ze względu na spowolnienie wzrostów rentowności, szybsze spadki czynszów najmu i wolniejsze wzrosty transakcyjnych cen mieszkań. Inwestorzy powinni zatem dokładnie analizować te czynniki przed podjęciem decyzji.
Podsumowując, inwestycja w nieruchomości w Polsce jest nadal atrakcyjna, zwłaszcza w segmencie condohoteli i rynku najmu. Jednak, warto być świadomym specyfiki rynku mieszkań na wynajem, który może być mniej rentowny w obliczu pewnych czynników wpływających na zyski z tej formy inwestycji.
źródła: