Redakcja Five Seasons
Zakup nieruchomości w Bułgarii i Chorwacji cieszy się sporym zainteresowaniem Polaków. Powodów jest wiele – ciepły klimat, niskie ceny nieruchomości i tanie loty z kraju nad Wisłą. Niewiele natomiast mówi się o drugiej stronie medalu – kosztach około transakcyjnych. Jak jest naprawdę?
Bułgaria i Chorwacja są atrakcyjne ze względu na ciepły klimat i bliskość morza. Na zakup nieruchomości decydują się głównie osoby, które odwiedziły te miejsca w celach turystycznych i zauroczyły się panującym tam klimatem. Ci, którzy mieli odłożone oszczędności w celach zakupu nieruchomości, porównali oferty dostępne w Polsce i w omawianych krajach. Przemówiły do nich przede wszystkim niewyśrubowane ceny ofert sprzedaży nieruchomości. Czy rzeczywiście takie ograniczenie się wyłącznie do porównywania cen ofertowych ma sens? Okazuje się, że niekoniecznie.
Inwestorzy często podczas podejmowania decyzji nie brali pod uwagę wydatków około transakcyjnych i konieczności zapłaty prowizji pośrednikom. Pojawiły się również dodatkowe koszty w przypadku dziedziczenia.
Zakup nieruchomości w Chorwacji
Zainteresowanie nieruchomościami w Chorwacji skupia się przede wszystkim na obszarach nadmorskich, takich jak: Split, Dalmacja, Makarska Riwiera. Z jednej strony jest to dobry rynek do inwestowania, z drugiej trudno już o atrakcyjne oferty, takie jak kiedyś. Ceny nieruchomości w Chorwacji rosną od kilku lat. Na rynku pierwotnym wzrost cen wyniósł ok. 15%, na rynku wtórnym ok. 9% (2020/2019). W 2021 roku średnia cena nieruchomości w Chorwacji to niespełna 2000 EUR/ m2. Za 50-metrowe mieszkanie trzeba więc zapłacić, ok. 1000 Euro, tj. ok. 471 000 zł. Więcej kosztują apartamenty w obszarach turystycznych. Dla porównania w Polsce średnie ceny za m² w kwietniu 2022 w największych polskich miastach wyniosły 9,6 tys. zł. Czyli za 50-metrowe mieszkanie trzeba zapłacić około 480 000 zł. Ceny mieszkań są więc porównywalne.
Do zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym należy jeszcze doliczyć podatek VAT, w wysokości 23% ceny netto plus poniesiemy koszty z tytułu opłat prawnych i notarialnych sięgające 1-2% od ceny zakupu. W Polsce podatek VAT w „mieszkaniówce” wynosi nieco mniej, bo 8%, natomiast przy lokalach użytkowych 23%. Koszty notarialne to wydatek 100 zł za założenie księgi wieczystej.
Natomiast po zakupie nieruchomości w Chorwacji na rynku wtórnym trzeba zapłacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynoszący 3% ceny. To porównywalne kwoty, jakie są w Polsce. U nas bowiem obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), w wysokości 2% wartości kupowanego mieszkania. Do tego trzeba doliczyć wpis prawa własności w księgę wieczystą – 200 zł.
Większość Polaków decyduje się tu na zakup nieruchomości przede wszystkim pod kątem własnego użytkowania, rzadziej wynajmowania. Wynajem nie jest bowiem tak prosty, jak w Polsce i zwykle dokonywany za pośrednictwem lokalnej agencji. Są one głównie zainteresowane większymi projektami, aniżeli zarządzaniem pojedynczą nieruchomością. Ponadto w Chorwacji wymagane jest zezwolenie na wynajem dla osób fizycznych i prawnych.
Nieruchomość może kupić każdy, pod warunkiem że jest obywatelem kraju, z którym Republika Chorwacka podpisała porozumienie o wzajemnych stosunkach, regulujące kwestie prawne kupna-sprzedaży. Osoby z Unii Europejskiej mogą nabywać nieruchomości na takich samych zasadach, jak obywatele Chorwacji. W przypadku osoby fizycznej do zakupu nieruchomości wystarczy nr identyfikacyjny OIB, paszport lub dowód osobisty.
Już podczas zakupu nieruchomości często pojawiają się nieprzewidziane problemy. Bywa, że są wybudowane nielegalnie lub nie mają pełnej dokumentacji. Dlatego zakup nieruchomości w Chorwacji na własną rękę nigdy nie jest dobrym pomysłem. Kupowaną nieruchomość należy dokładnie sprawdzić i zapewnić wszystkie potrzebne formalności. Najlepiej z pomocą agenta nieruchomości, który jednak pobiera za swoją pracę wynagrodzenie. Prowizja jest minimalnie wyższa niż w Polsce i wynosi około 3% wartości nieruchomości.
Podejmując tak poważną decyzję, jak zakup nieruchomości w innym kraju, trzeba zastanowić się, jakie są koszty opodatkowania spadku, w razie śmierci właściciela. W Chorwacji wynosi ono 4%, a w Polsce natomiast I grupa podatkowa (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb/pasierbica, rodzeństwo, ojczym) są zwolnieni z płacenia podatku.
Zakup nieruchomości w Bułgarii
Bułgaria to prawdopodobnie najchętniej wybierany kierunek przez polskich inwestorów i nie tylko. Najliczniejsze grupy nabywające nieruchomości w Bułgarii to również Czesi, Irlandczycy i Niemcy.
Najbardziej popularne nieruchomości są oczywiście zlokalizowane w turystycznych miejscowościach, szczególnie w okolicy Burgas. Średnia cena nieruchomości nad Morzem Czarnym wynosi od ok. 500 do 1000 EUR/m2. Za 50-metrowe mieszkanie należy więc zapłacić od 230 do 470 tysięcy, co stanowi atrakcyjniejszą ofertę niż nasza krajowa.
Większość transakcji sprzedaży nieruchomości w Bułgarii odbywa się za pośrednictwem biur nieruchomości – w celu uniknięcia barier językowych. Procedura nabycia praw własności do nieruchomości w Bułgarii przebiega w kilku etapach. Częściowo jest podobna do tego, jak w przypadku nieruchomości w Polsce. Jednak w odróżnieniu od kraju nad Wisłą, w Bułgarii notariusze mają swoje rejony terytorialne. Może się więc okazać, że dana miejscowość ma tylko jednego czy dwóch notariuszy, a najbliższy wolny termin jest bardzo odległy.
W przypadku zakupu nieruchomości w Bułgarii, do kosztów samego mieszkania zostanie doliczony podatek w wysokości około 6% wartości kupowanej nieruchomości, opłata za rejestrację państwową obiektu w wysokości 0,01% oraz usługi notarialne (około 400 euro). Jest to więc większa kwota niż w Polsce, gdzie PCC wynosi 2%.
W przypadku śmierci właściciela w Polsce najbliżsi nie muszą ponosić kosztów podatku od spadku i darowizn. Podobnie jest w Bułgarii: krewni w linii prostej oraz małżonek nie są w ogóle zobowiązani do zapłaty podatku. Stawka dla krewnych w linii bocznej wynosi między 0,4% a 0,8%. Natomiast osoby niebędące krewnymi zapłacą między 3,3% a 6,6%.
PORÓWNANIE
| POLSKA | CHORWACJA | BUŁGARIA | |
| Prowizja pośrednika | 2-5% | 3% | 2-6% |
| Koszty okołotransakcyjne zakupu nieruchomości | 1- 3% | 1-3% | 6% |
| Podatek od spadków i darowizn | 0-20% | 4% | 0-6,6% |
UWAGA!
Poradnik ma charakter jedynie informacyjny. Służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone informacje, choć zebrane w sposób rzetelny nie powinny stanowić podstawy do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Zalecamy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez doradcę podatkowego w danym kraju.