Redakcja Five Seasons
Każdy condohotel jest aparthotelem, ale nie każdy aparthotel będzie condohotelem. Już na wstępie można zauważyć, że te pojęcia nie są proste do wytłumaczenia. Na próżno szukać w przepisach prawa definicji. Dlatego w tym artykule wyjaśnimy, co różni oba obiekty i jakie ma to znaczenie dla przyszłego nabywcy.
Zarówno condohotel, jak i aparthotel to miejsca, do których przyjeżdżają goście w celach turystycznych, czy biznesowych. Dla nich nie ma większego znaczenia, jak nazwany jest obiekt. Większe znaczenie ma wyjaśnienie tych definicji dla przyszłego nabywcy.
W przeciwieństwie do tradycyjnego hotelu – w systemie condohotelowym i aparthotelowym – właścicielami poszczególnych lokali mogą być różne osoby. Deweloper, zamiast odsprzedać budynek w całości, decyduje się na sprzedaż poszczególnych lokali indywidualnym osobom. Sprzedaż następuje w drodze podpisania aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
Jeszcze jakiś czas temu, inwestycje były nazywane aparthotelem, gdy powstawały w mieście, a condohotelami – gdy znajdowały się w kurorcie. Ten podział jednak jest już nieaktualny.
Condohotel a aparthotel – różnice
Nazwa condohotel powstała poprzez połączenie słów „condominum” oznaczającej zbiór jednostek oraz „hotel”. Z kolei nazwa „aparthotel” stanowi połączenie słów „apartament”, czyli obiekt mieszkaniowy oraz „hotel”. Oba pojęcia różnią się więc w domniemaniu struktury właścicielskiej. Pojęcie aparthotelu nie określa czy jest to rozproszona struktura właścicielska czy skupiona na jednym właścicielu. Natomiast condohotel określa jednoznacznie, że jest to rozproszona struktura właścicielska, czyli informuje, że apartamenty są własnością wielu inwestorów. Inaczej tłumacząc, każdy condohotel jest aparthotelem, ale nie każdy aparthotel będzie condohotelem.
Znaczenie ma również standard lokali. W condohotelach olbrzymią wagę przypisuje się do wysokiego, jednakowego wystroju we wszystkich pokojach hotelowych i apartamentach. Dlatego jeżeli w budynku jest takim samym standard wykończenia, to można domniemywać, że taki budynek jest condohotelem. Jeśli natomiast lokale są różnorodne pod względem standardu, ze względu na swobodę aranżacji ich właścicieli – to obiekt prawdopodobnie nie jest condohotelem. Apartamenty są zazwyczaj większe od tradycyjnych pokoi hotelowych, mają aneks kuchenny lub przyłącze, osobną sypialnię, łazienkę.
Co łączy aparthotel i condohotel?
Zarówno jeden, jak i drugi obiekt z reguły ma rozwiniętą infrastrukturę rekreacyjną, sportową i gastronomiczną, z której korzystają wszyscy goście. Zarządzaniem zajmują się operatorzy hotelowi, którzy podpisują z właścicielami poszczególnych lokali umowy najmy najczęściej na 10 lat. To oznacza, ze wspólne cechy inwestycji to system sprzedaży i zarządzania inwestycją. Operatorzy prowadzą kalendarz rezerwacji, zajmują się zakwaterowaniem gości, serwisem, remontami, a następnie rozliczeniami z właścicielami. Z tytułu najmu lokalu właściciele mają wypłacane zyski, może to być model stałej stopy zwrotu z inwestycji, najczęściej na poziomie od 6 do 8% rocznie liczonej od całkowitej ceny nabycia wykończonego lokalu z wyposażeniem oraz przyległościami. Niestety zdarzają się mniej uczciwi operatorzy, którzy podają stopę zwrotu liczoną np. tylko od ceny deweloperskiej lokalu bez wykończenia i wyposażenia, co wprowadza w błąd nabywcę zawyżając proponowaną stopę zwrotu, kolejnymi modelami biznesowymi współpracy pomiędzy operatorem a właścicielem lokalu jest podziału przychodów z najmu lub podziału zysku, na przykład 70 proc. przychodów dla właściciela, 30 proc. dla operatora, lub formuła 50/50.
Właściciele lokali nie są udziałowcami hotelu, a właścicielami części przestrzeni, którą następnie wynajmują. We wszystkich przypadkach właściciele mają prawo korzystać ze swojego apartamentu na zasadach określonych w umowie najmu, są to tak zwane „pobytów właścicielskich”. Zazwyczaj lokal jest wynajmowany przez cały rok, a właściciel może zarezerwować sobie pobyt właścicielski 7 dniowy bądź 14 dniowy w trakcie roku. Dzięki temu właściciel nie dość, że zyskuje na wzroście wartości nieruchomości, zarabia na najmie, a dodatkowo korzysta z możliwości wypoczynku w swoim apartamencie. Nie dziwi więc fakt, że tego typu inwestycje stały się w ostatnim czasie bardzo popularne. Takich obiektów powstaje coraz więcej, szczególnie w paśmie nadmorskim i górskim.
Condohotel i aparthotel w przepisach prawa
To, co wyjaśniliśmy do tej pory, to tylko utarty schemat nazewnictwa, który jest używany przez inwestorów. Przecięty Polak używa tych terminów zamiennie i nawet nie ma świadomości występującej między definicjami różnicy. Z punktu widzenia konsumenta korzystającego z wynajmu lokalu w takim obiekcie – różnice pomiędzy aparthotelem i condohotelem są w zasadzie niezauważalne. Jedyne co, to decydując się na condohotel, dokładnie wie na jaki może liczyć standard, niezależnie do którego lokalu otrzyma klucze.
Tak naprawdę to różnicy nie ma nawet w ujęciu prawnym – w żadnej ustawie nie zostały one określone. To oznacza, że inwestorzy na własną odpowiedzialność muszą weryfikować, czy dana oferta jest uczciwa, a jeśli nie – dochodzić swoich praw na ogólnych zasadach. Nie jest jednak tak, że inwestycje tego typu są poza kontrolą. Przygląda im się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Lokal mieszkalny czy lokal użytkowy?
Ma to jednak szersze znaczenie dla nabywców lokali – podatek od towarów i usług przy zakupie lokalu mieszkalnego wynosi 8 proc., a nie 23 proc. – jak to jest przy zakupie lokalu użytkowego. Dodatkowo – najem lokalu mieszkalnego jest zwolniony z VAT, od wejścia Polskiego Ładu nie można amortyzować zakupu lokalu mieszkalnego, natomiast lokalu użytkowego obciążony jest stawką 23 proc. Podobnie jest z podatkiem od nieruchomości – jest on wyższy, w przypadku lokali użytkowych. Ma to oczywiście szczególne znaczenie, dla właściciela takiego lokalu.
Podsumowując – wybór nazwy – condohotel, czy aparthotel – jest wyłącznie decyzją dewelopera i jej celu biznesowego. Obecnie żadne przepisy tego nie definiują, chociaż można spodziewać się, że w najbliższej przyszłości, w związku z mnogością tego typu ofert, definicje zostaną uregulowane prawnie.