Gaweł Maliszewski
Chętnych na spędzanie wolnego czasu w górach nigdy nie brakuje. Tłumy ciągną na południe kraju nie tylko latem czy zimą, ale też przy okazji długich weekendów. Efekt? Obłożenie hoteli jest bardziej równomiernie rozłożone na cały rok, a nie tylko kumuluje się w trakcie 2-3 ciepłych miesięcy – tak jak to jest w przypadku morza, czy Mazur.
Hotele w polskich górach są oblegane znacznie częściej niż nadmorskie kurorty, czy tym bardziej mazurskie jeziora. I tak na przykład na południu Polski szczególnie trudno o wolne miejsca przy okazji witania Nowego Roku, zimowych ferii, długich weekendów czy wakacji. Pewne uspokojenie widać wiosną i jesienią, ale też w tych terminach góry potrafią kusić urokami czynnych cały rok uzdrowisk, mniejszym tłumem, złotą jesienią czy po prostu być miejscem spotkań biznesowych, konferencji i imprez integracyjnych.
Górskie hotele czynne cały rok
Doskonale widać to na danych płynących z urzędów statystycznych. Te dysponują informacją na temat wykorzystania pokoi hotelowych w poszczególnych województwach. To właśnie na terenie województw śląskiego, dolnośląskiego i małopolskiego obłożenie w obiektach hotelowych jest najbardziej zbliżone do optymalnego, które powinno być na poziomie 60%. Dlaczego takie właśnie obłożenie jest optymalne? Pozwala ono ograniczać koszty obsługi (rotację pracowników) i ogranicza zużycie samego hotelu. Poziom obłożenia steruje się oczywiście przede wszystkim ceną noclegu – poprzez podnoszenie w sezonie i racjonalne obniżanie poza nim.
W zasobach GUS nie ma jeszcze danych za 2021 rok. Wiadomo jednak, że pandemia odcisnęła swoje piętno w 2020 roku. Średnio stopień wykorzystania hoteli spadł o 10%. Rządowe wsparcie w postaci bonów turystycznych, szybko wyciągnęła hotele z kryzysowej sytuacji. Biznes turystyczny w Polsce rozkręcił się na dobre. Nawet ci, którzy do tej pory nie jeździli na wczasy, po wykorzystaniu bonu przekonali się do rodzinnych wyjazdów. Nie warto jednak w statystykach uwzględniać tego czasu, bo wpływa on na prawidłowość wyciąganych wniosków. To był ewenement, który miejmy nadzieję nigdy się nie powtórzy.
Wykorzystanie pokoi hotelowych
I tak w latach 2015 -19 w województwach południowych (dolnośląskie, małopolskie, śląskie) średnie obłożenie w poszczególnych miesiącach zawierało się w przedziale od 40 do 60%. Nad morzem sytuacja wygląda już gorzej. Tam w szczycie sezonu średnie obłożenie przekracza 70%, a w najspokojniejszych sezonach jest poniżej 40%. W efekcie w trakcie wysokiego sezonu mamy do czynienia z nadmiernym zużyciem obiektów, a zimą optymalne mogłoby się okazać zamykanie niektórych hoteli. Po prostu koszty utrzymania, ogrzania i pensji dla personelu generują tak duże koszty, że nawet po skorygowaniu ich o przychody może się okazać, że bardziej opłacałoby się przez jakiś czas – wzorem niektórych nadmorskich knajp i sklepów – przestać przyjmować gości.
Jeszcze mocniej widać to na przykładzie Mazur. Tam ruch turystyczny ewidentnie umiera z końcem września, a start sezonu przypada dopiero na maj. W efekcie przeciętne obłożenie obiektów hotelowych w wojewódzkie warmińsko – mazurskim przez sporą część roku wynosi tylko 20-30%, ale w szczycie sezonu (lipiec – sierpień) jest już na poziomie 65%. Jest to sytuacja, która może utrudniać racjonalne zarządzanie obiektem – o ile nie wyróżnia się on czymś na rynku na tyle, aby utrzymywać sensowne obłożenie także poza sezonem.
Góry to ulubiony kierunek urlopowy Polaków
Warto w tym kontekście podkreślić, że obiegowa opinia – jakoby Polacy wyjeżdżali przede wszystkim nad morze – nie sprawdza się w przypadku obiektów hotelowych. Przynajmniej przez ostatnie kilkanaście lat dane GUS potwierdzają, że w gronie 25 powiatów najczęściej odwiedzanych przez rodaków niezmiennie przodują te położone w górach. W 2018 roku na ich terenie wynajęto pokoje 3,3 mln razy. To o prawie 3 razy więcej niż w 2004 roku i o ponad 531 tysięcy więcej niż nadmorskich powiatach z listy TOP 25.
Mazury na tym tle niemal nikną. Na przestrzeni badanych lat obiekty hotelowe położone na terenie krainy jezior podwoiły liczbę wynajmowanych w ciągu roku pokoi, to wciąż mają one wynik 5-7 krotnie niższy niż badane powiaty górskie i nadmorskie. Nie wynika to jedynie z faktu, że nie każdy rodak czuje się na pokładzie łodzi jak ryba w wodzie. Winny jest też wcześniej wspomniany fakt, że sezon na Mazurach jest dość krótki. Co jednak najważniejsze – w gronie przebadanych 25 powiatów, które Polacy najchętniej odwiedzają w celach wypoczynkowych, tylko 3 są zlokalizowane na Mazurach. Dla porównania nadmorskich powiatów w tym gronie jest 10, a pozostałe 12 powiatów przypada na teren Sudetów i Karpat.
Apartament w górach
Tak jak wspomnieliśmy, góry to najlepsza lokalizacja, jeśli inwestor rozważa zakup apartamentu. Oprócz wspomnianego niemal całorocznego sezonu panuje tu niepowtarzalny klimat. Szczególnie polecany jest osobom, które mają problemy zdrowotne ze strony układu oddechowego. Ponadto jest tu tyle atrakcji, że każdy znajdzie coś dla siebie. O ile w zimowym sezonie najbardziej popularny jest snowboard, czy narciarstwo, tak podczas ciepłych miesięcy można spacerować, uprawiać Nordic Walking czy biegać. Jest tu również sporo pól golfowych, które spełniają oczekiwania głównie zamożnych turystów. Dużym minusem górskich apartamentów, jest wysoka cena. Najdroższe są te zlokalizowane w najczęściej odwiedzanych kurortach, takich jak Zakopane, Karpacz, czy Szklarska Poręba.
Apartament nad morzem
Osoby, które preferują mniej aktywne formy spędzania wolnego czasu, często wybierają morze. Rzeczywiście, czas płynie tu jakby wolniej. Aktywność sprowadza się głównie do spacerów, biegania i jazdy na rowerze. Latem można zażywać kąpieli morskich i słonecznych. Największym minusem jest sezonowość. Poza okresem wakacyjnym większość lokali gastronomicznych jest zamknięta, a ulice świecą pustakami. Ceny apartamentów są podobne, jak w górach, ale rentowność takiej inwestycji jest na niższym poziomie. Szansę na wysokie zyski z inwestycji mają apartamenty położone w pierwszej linii od morza, gdzie z balkonów można podziwiać jego uroki. Te apartamenty mają bardzo wyśrubowane ceny, co znów przekłada się na opłacalność inwestycji.
Apartament na Mazurach
To chyba najmniej atrakcyjna lokalizacja, biorąc pod uwagę rentowność inwestycji. Sezon trwa tu wyjątkowo krótko i na marne szukać tu atrakcji zimą. Na zakup apartamentu decydują się głównie mieszkańcy stolicy, bo mają tu względnie blisko. Główną rozrywką jest żeglowanie, a jeśli kogoś nie fascynują wodne sporty, to mała szansa, że odnajdzie się tym miejscu. Kraina Tysiąca Jezior może być ciekawa, ale niekoniecznie pod kątem inwestycji.
Rozważając zakup apartamentu w celach inwestycyjnych, przede wszystkim należy wziąć pod uwagę lokalizację, która wpływ na zwrot inwestycji. Bezkonkurencyjne okazują się malownicze górskie tereny – Sudety, Karpaty, ewentualnie Bieszczady.
Źródła:
- bdl.stat.gov.pl