Kamil Gaszyński
Comiesięczne rozliczenia, reagowanie na sytuacje kryzysowe czy samo szukanie lokalu i jego wykończenie, a potem wybór najemcy – jest wyjątkowo angażujące. Dlatego rozsądnym rozwiązaniem okazuje się zakup apartamentu w miejscowości turystycznej i zrzucenie wszystkich obowiązków związanych z wynajem na barki operatora.
Od 2013 roku oprocentowanie lokat bankowych było tak niskie, że Polacy w poszukiwaniu zysków nierzadko decydowali się na likwidację depozytu i zakup mieszkania na wynajem. Sytuacja zmieniła się w ostatnich miesiącach, kiedy Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe sześciokrotnie. Lepszym rozwiązaniem w obecnej sytuacji jest zakup mieszkania za gotówkę, aniżeli na kredyt.
W powszechnej opinii zarządzanie wynajmem jest banalnie proste. Jest to niestety prawda tylko do momentu, w którym zaczną się problemy lub liczba posiadanych mieszkań nie zacznie inwestora przytłaczać.
Wyzwania przy wynajmie mieszkania w mieście
O ile zakup mieszkania nie musi być trudny, tak znalezienie solidnych najemców już nie jest takie proste. Jeśli właściciel chce to robić sam, a do tego nie chce podpisywać umowy z pierwszą osobą, która przekroczy próg jego mieszkania, oznacza to konieczność pokazania nieruchomości nawet kilkudziesięciu osobom podczas przynajmniej kilku bardzo intensywnych wieczorów.
Podobnie jest w przypadku awarii sprzętów, które przecież są kwestią czasu. Niemałym wyzwaniem mogą być też comiesięczne rozliczania się z najemcami. Powód jest prosty – jeśli mieszkanie jest wynajmowane „na pokoje”, to właściciel ma do rozliczenia de facto kilka osób, z których na pewno przynajmniej jedna nie zapłaci w terminie, a to wymaga natychmiastowej interwencji. Dla osoby, która ma wymagający zawód sprawne zarządzanie nawet jedną nieruchomością może okazać się wyzwaniem ponad siły.
Do tego bilansu nie możemy też nie doliczyć czasu potrzebnego na samo znalezienie mieszkania, jego wykończenie i wyposażenie. Potem niezbędne jest przygotowanie ogłoszenia o chęci wynajmu i wspomniany wcześniej wybór lokatora. Rzeczą oczywistą jest też, że z czasem przyjdzie czas na usuwanie awarii i reagowanie na sytuacje konfliktowe czy po prostu nieterminowe wpłaty czynszu. Zamiast wymarzonych zysków, inwestor musi bawić się w windykatora.
Apartament w górach to gotowy produkt inwestycyjny
Przy zakupie apartamentu i nawiązaniu współpracy z operatorem nieruchomości sytuacja wygląda o niebo lepiej. Przede wszystkim należy pamiętać, że zakup apartamentu ma na celu generowanie zysku. A te mogą być wyższe przy profesjonalnym zarządzaniu rezerwacjami. Operatorzy oferują swoje wieloletnie doświadczenie, i doskonale wiedzą co zrobić, aby zapełnić kalendarz rezerwacji. Kontrola zysków i rozliczeń jest równie prosta i przejrzysta.
Warto również pamiętać, że zysk dzielony jest pomiędzy właściciela a operatora, dlatego firmom zarządzającym nieruchomościami zależy na pozyskaniu jak największej liczby klientów. Im więcej rezerwacji, tym większy zysk dla właściciela, ale też operatora.
Pracownicy firmy zajmą się również dbaniem o czystość lokalu i utrzymaniem go w dobrym stanie technicznym. Dlatego zakup apartamentu w górach wraz z umową o zarządzanie, to gotowy produkt inwestycyjny generujący czysty i co ważniejsze – przewidywalny zysk.
Zarządzanie receptą na zysk
Ile więc czasu realnie należy poświęcić, aby cieszyć się zyskami z wynajmu mieszkania? Z pomocą w odpowiedzi na to pytanie przychodzą dane ze Stanów Zjednoczonych, gdzie rynek nieruchomości jest jednym z najlepiej opisanych i zbadanych na świecie. I tak tamtejszy urząd statystyczny przebadał właścicieli prawie 17 milionów nieruchomości na wynajem (nie są to tylko domy jednorodzinne, ale też budynki z więcej niż jednym mieszkaniem na wynajem). Wyniki pokazują, że przeciętnie inwestorzy potrzebują aż 9 godzin miesięcznie, aby zarządzać jedną nieruchomością. Wynik ten oczywiście zawyżają kłopotliwe przypadki. Chodzi na przykład o efekty złej selekcji najemców, co skutkuje koniecznością przeprowadzania postępowania eksmisyjnego. Nie można też wykluczyć dewastacji nieruchomości, która później wymaga poświęcenia czasu na odtworzenie stanu wynajmowanego mieszkania lub domu, ale też pozwania nierzetelnego najemcy o odszkodowanie. Z danych amerykańskiego urzędu, wynika, że prawie 15% inwestorów nie zarządza wynajmem samodzielnie, tylko korzysta z usług firm. Dotyczy to nie tylko osób posiadających kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt lokali na wynajem, ale też „detalicznych” inwestorów, którzy cenią sobie oszczędność czasu.
Oczywiście, im więcej inwestor posiada nieruchomości, tym więcej czasu musi im poświęcić. I tak statystyki amerykańskiego urzędu sugerują, że mając od 2 do 4 lokali na wynajem, trzeba przeznaczać na ich zarządzanie przeciętnie 27 godzin miesięcznie. Dodatkowy tydzień pracy mają co miesiąc właściciele kilkunastu nieruchomości, a posiadacze przynajmniej 25 mieszkań muszą na zarządzanie nimi poświęcić tyle czasu, jakby mieli dodatkowy etat. Urząd przebadał też właścicieli kamienic z przynajmniej 50 lokalami na wynajem i choć większość z nich odmówiła odpowiedzi na pytanie o czas spędzany na zarządzanie, to w ponad tysiącu przypadków przyznali oni, że poświęcają na to przynajmniej 160 godzin miesięcznie.
Źródła:
- Oprocentownaie lokat bankowych od 2013 roku
- Prognozy odnośnie zmian WIBORU (kontrakty IRS), a więc też pochodnego od tegoż oprocentowania lokat
- Dane z amerykańskiego urzędu statystycznego