Redakcja Five Seasons
Na rynku nieruchomości działają operatorzy najmu, których poziom konkurencyjności wciąż rośnie. Rosną też oczekiwania właścicieli mieszkań, dla których zarządca powinien być partnerem stojącym na straży jak najwyższych zysków. Czym więc kierować się podczas wyboru operatora, aby nie żałować decyzji w przyszłości?
Firma zarządzająca najmem, czyli operator, zajmuje się wszystkim tym, na co właściciel nie ma czasu. Ma to szczególne znaczenie dla właścicieli apartamentów wakacyjnych, wynajmowanych w krótkich terminach. Szybka rotacja gości powoduje, że przygotowanie lokum jest bardzo angażujące. Byłoby to jeszcze trudniejsze, gdyby właściciel wynajmowanej nieruchomości mieszkał daleko od swojego apartamentu. W takich sytuacjach warto rozważyć współpracę z operatorem. Firma zarządzająca obsługą najmu, zajmie się:
- aktywnym poszukiwaniem najemców,
- prowadzeniem kalendarza rezerwacji,
- utrzymywaniem kontaktu z gośćmi,
- przekazywaniem i odbieraniem kluczy,
- sprzątaniem,
- naprawą bieżących usterek,
- przygotowaniem apartamentu, np. wymiana ręczników, uzupełnienie zapasów.
- pobieraniem wpłat od gości i rozliczaniem ich z właścicielem.
W przypadku operatorów w budynkach hotelowych, właściciele mogą liczyć również na pierwszą aranżację apartamentu (przy długookresowej umowie), oraz na regularne remonty. W tym przypadku można spodziewać się również aktywności operatora w pozyskiwaniu klientów, poprzez prężnie prowadzone działania marketingowe. Zarządca zajmie się obsługą portali, na których będzie widnieć ogłoszenie, dopilnuje czasu przyjazdu i wyjazdu gości, a także posprząta i przyszykuje lokum na wizytę kolejnych najemców. Operator pobiera za usługę wynagrodzenie, które może przyjąć formę prowizji. Współpraca właściciela z operatorem jest dobrym rozwiązaniem, szczególnie dla tych, którzy są czynni zawodowo, a wynajem jest tylko dodatkowym zajęciem.
Umowy są zazwyczaj podpisywane na dłuższe okresy, więc zmiana decyzji w trakcie jej trwania, może okazać się niemożliwa, lub po prostu nieopłacalna. Przed podpisaniem umowy, należy upewnić się przede wszystkim, czy operator posiada odpowiednie doświadczenie. Koniecznie trzeba zadbać o bezpieczne warunki współpracy – otrzymywanie płatności w terminie oraz możliwość szybkiego wypowiedzenia jej w przypadku braku przelewów. Na co jeszcze zwrócić uwagę podczas wyboru operatora?
Opinie o operatorach
W internecie bez problemu można znaleźć wiele ciekawych informacji o firmach. W przypadku operatorów najmu ważne będą te od klientów, a także gości.
– opinie klientów (czyli opinie właścicieli apartamentów) – pozyskanie tych opinii może okazać się kłopotliwe, ale warto się zaangażować, można ewentualnie poprosić operatora o referencje, w których szczególnie ważne będą aspekty rozliczeń i terminowości.
– opinie gości (czyli osób, które wynajmują apartament) – warto zapoznać się z opiniami na portalach rezerwacyjnych, np. booking.com – przede wszystkim należy zwrócić uwagę na te, które informują o przygotowaniu pokoju, poziomie obsługi, czystości i udogodnieniach.
Czas trwania umowy z operatorem
Nie mając dużej wiedzy na temat współpracy z operatorami, na początku warto starać się o umowę, na krótszy okres. Powinna ona być elastyczna w kwestii zakończenia współpracy, ewentualnie możliwości zmiany operatora w przypadku niesatysfakcjonującej współpracy.
Pobyt właścicielski w umowie z operatorem
Operatorzy mogą proponować różne formy realizacji pobytów właścicielskich, standardowo są to 2 tygodnie w roku. Mogą tez oferować wyższe wynagrodzenie za rezygnację z pobytów, czy ograniczenie pobytu do tygodnia, itp. Zanim dojdzie do podpisania umowy, należy dokładnie ustalić te kwestie. Co ciekawe, podczas pobytu właścicielskiego, nie zawsze musi to być to apartament właściciela. Operator może zaproponować inny, ale inny o podobnym standardzie (może nawet w innym mieście). Dla jednych to zaleta, bo dzięki temu mają możliwość pobytu w różnych miejscach, a dla innych wada, bo chcieliby przebywać w swoim lokalu.
Odpowiedzialność za usterki w umowie z operatorem
W najmie krótkoterminowym pojawianie się coraz to nowych usterek jest czymś normalnym. Przy tak dużej eksploatacji urządzeń i wyposażenia, dość często będzie dochodziło do awarii. W umowie trzeba ustalić, kto odpowiada za ich naprawę, oraz kto za to płaci. Zazwyczaj operatorzy ponoszą za to odpowiedzialność. Warto przestrzec się przed sytuacją, kiedy w chwili awarii gniazdka elektrycznego, właściciel będzie wzywany do dokonania naprawy.
Model rozliczeniowy współpracy z operatorem
Model rozliczeniowy zazwyczaj opiera się na prowizji. Wtedy właściciel otrzymuje (np. miesięczny, kwartalny, roczny) dochód za udostępnienie swojej nieruchomości. Większość firm zarządzających najmem ma stałą stawkę, a najwyższe prowizje są przy obsłudze krótkich wynajmów, co jest oczywiste. Wiąże się to bowiem z większym zaangażowaniem i kosztami.
Prowizję można obliczyć na różne sposoby, biorąc pod uwagę obłożenie całego hotelu i dzieląc go na liczbę właścicieli, lub obłożenie konkretnego pokoju. Ponadto operatorzy zastrzegają sobie wypłatę minimalnej kwoty, a dodatkowo odejmują od wynagrodzenia właściciela środki za pobyty właścicielskie.
Rozpoczynając poszukiwania idealnego operatora, należy skupić się na priorytetowych kryteriach. Z pewnością warto poddać weryfikacji następujące elementy:
- Czy oferta jest kompleksowa, i powoduje, że inwestycja stanie się bezobsługowa?
- Czy operator gwarantuje obsługę całodobowo i siedem dni w tygodniu, w święta itd.?
- Czy operator ma rozwiązanie będące receptą na sezonowość i fluktuację popytu?
- W jaki sposób będziesz mógł uzyskać dostęp do rozliczeń?
- Czy operator ma doświadczenie w zarządzaniu najmem?
- Czy pracownicy są przeszkoleni w zakresie obsługi klientów, również obcokrajowców?
Jeśli większość z odpowiedzi będzie satysfakcjonująca, to dobry moment, by rozważać współpracę z danym operatorem. Podpisując umowę z operatorem, warunki współpracy zostaną określone na co najmniej kilka lat, stąd spokojna, rzetelna i szczegółowa analiza ofert powinna poprzedzić ostateczną decyzję.