Redakcja Five Seasons
Hiszpania i Portugalia to idealne miejsce do życia dla osób, które mają gorący temperament, kochają śpiew i muzykę, lubią wysokie temperatury, są fanami piłki nożnej i uwielbiają dobrze zjeść. Tak w skrócie można określić, realia życia w obu państwach. Nie bez powodu te kierunki są marzeniem wielu Polaków. Na jego spełnienie mogą sobie jednak pozwolić tylko nieliczni. Ceny nieruchomości są tu horrendalnie wysokie!
Jak wyobrażasz sobie życie w Hiszpanii lub Portugalii? Późne wstawanie, praca na wolnych obrotach, paella popijana sangrią na obiad, potem sjesta, kąpiel w morzu lub oceanie, a wieczorem czas na zabawę w rytmach flamenco? Pewnie każdy, zanim tu przyjechał, tak właśnie fantazjowali na temat tutejszego życia. I rzeczywiście – miał rację! Ludzie żyją tu, wyznając zasadę „carpe diem”. Południowy temperament unosi się na każdym kroku, a szczególnie wieczorową porą. Odnajdą się tu przede wszystkim osoby dojrzałe, którym w Polskich rówieśnikach brakuje luzu. Wśród otwartych do późna ogródków restauracyjnych i barów, można znaleźć wielu seniorów, którzy przyjechali z różnych stron świata, bo tu czują się młodzi duchem. Na spełnienie tego marzenia trzeba jednak sporo pracować, bo ceny nieruchomości potrafią zwalić z nóg.
Nieruchomości w Hiszpanii
Hiszpański rynek nieruchomości jest najczęściej wybierany przez zamożnych inwestorów, zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Ceny nieruchomości w Hiszpanii, podobnie jak w innych europejskich krajach, sukcesywnie rosną. Obecnie średnio za metr kwadratowy nieruchomości w Barcelonie trzeba zapłacić ok. 4000 euro. W pozostałych miastach jest o wiele taniej, na poziomie ok. 2000 euro. Przykładowo w Alicante 50-metrowe mieszkanie można kupić za 430 tys. zł. To miejsce podobne do naszej polskiej Gdyni, gdzie za takie samo mieszkanie trzeba zapłacić około 480 tys. zł. Wydawałoby się, że trop wydaje się słuszny, jednak po głębszej analizie, okazuje się, że nie do końca.
Wśród prywatnych inwestorów dominują zakupy nieruchomości z basenem zlokalizowane na Białym Wybrzeżu i w strefach górzystych. Te dają możliwość zarabiania na wynajmie turystom. Są jednak o wiele droższe. Takie położenie nieruchomości i jej walory mają więc ostateczny wpływ na finalną… zaporową cenę. Zwyczajny 2-osobowy apartament w Torrevieja w odległości 200 metrów od plaży kosztuję średnio 900 tys. zł. Mała willa z basenem to już koszt przynajmniej 2 milionów złotych. Nic więc dziwnego, że na zakup tych nieruchomości, mogą pozwolić sobie nieliczni.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii związany jest również z koniecznością poniesienia niemałych kosztów okołotransakcyjnych. Warto pamiętać o tym, że oferty cenowe na rynku pierwotnym wyrażone są zazwyczaj w wartości netto. Ponadto do cen, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, trzeba doliczyć podatek w wysokości 10%. To ogromna różnica między podatkiem PCC płaconym w Polsce, który wynosi zaledwie 2%.
Kupić nieruchomość mogą zarówno osoby fizyczne lub prawne. Muszą jednak spełnić szereg wymogów. Osoby fizyczne z państw członkowskich Unii Europejskiej muszą mieć ważny paszport, N.I.E. (Numer identyfikacji cudzoziemca), konto w hiszpańskim banku. Istnieje również konieczność wynajęcia przedstawiciela podatkowego, którego obecność będzie konieczna przy podpisaniu dokumentów urzędowych oraz przy regulowaniu podatków. Oprócz podobnych tego typów kosztów nie należy zapominać o usługach tłumacza i pośrednika. Hiszpańscy pośrednicy pobierają prowizję w granicach 3 do 5%, czyli niewiele więcej niż polscy agenci. Czasem zachodzi potrzeba skorzystania z usług prawnika. Hiszpańskie firmy prawnicze działające na rynku nieruchomości dość powszechnie pobierają od 1 do 1,5% ceny nieruchomości.
Standardowo, podobnie jak w Polsce nabywca będzie musiał pokryć koszty notarialne. Wysokość prowizji notariusza zależy od wartości nieruchomości oraz wcześniej ustalonych opłat. Dodatkowo trzeba wziąć pod uwagę hiszpańskie opłaty skarbowe (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), które utrzymują się na poziomie od 1 do 1,5% ceny nabycia nieruchomości wyszczególnionej w dokumentacji. Jeżeli w grę wchodzi hipoteka, należy zapłacić od 1 do 1,5% całkowitej wysokości kredytu hipotecznego. Summa summarum tworzy się niezła finalna kwota.
Ciekawostką na hiszpańskim rynku nieruchomości jest kwesta płacenia VAT-u. Aktualna stawka podatku VAT w Hiszpanii wynosi 21%, ale w przypadku nowo wybudowanych obiektów mieszkalnych wystawionych po raz pierwszy na sprzedaż, nałożony zostanie podatek 10% ceny nieruchomości. Cała suma musi figurować w podpisywanych dokumentach – jak w umowie przedwstępnej, tak w umowie końcowej kupna-sprzedaży. Klient może nabyć jedną nieruchomość oraz maksymalnie dwa miejsca parkingowe przy 10% podatku. Jeżeli nabędzie trzecie miejsce parkingowe, podatek wzrośnie na 21%. Jeżeli nabywca kupi wyłącznie miejsca parkingowe lub nieruchomość komercyjną, VAT będzie wynosił 21%. Należy pamiętać o kosztach związanych z podłączeniem wody oraz prądu (dotyczy to szczególnie nowych budynków). W zależności od tego, gdzie znajduje się nieruchomość, pieniądze są ściągane bezpośrednio z konta bankowego nabywcy lub wpłacane do rąk przedstawiciela strony sprzedającej przy przekazaniu kluczy.
Bardzo kosztowne będzie przejęcie nieruchomości w spadku. Podatek w Polsce nie obowiązuje najbliższej rodziny, a w Hiszpanii to wydatek rzędu 7,65%-81,6%! Wiadomo, nikt nie myśli o swojej śmierci, jednak podejmując tak ważną decyzję, warto uchronić najbliższych przed tego typu problemami. Jest to również związane ze skomplikowaną procedurą.
Nieruchomości w Portugalii
Zakup nieruchomości w Portugalii jest zdecydowanie droższy, niż miało to miejsce kilka lat temu. Obecnie za metr kwadratowy trzeba zapłacić około 3500 euro. W przypadku zakupu 50-metrowego mieszkania to koszt ponad 800 tys. zł. Oczywiście apartamenty w prestiżowych dzielnicach Lizbony, takich jak Santo António i Misericórdia czy turystycznych obszarach wybrzeża, będą o wiele droższe. Wysokie są też koszty około-transakcyjne.
Podatek od nabywanej nieruchomości, czyli IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões) dla nieruchomości o wartości powyżej 574.323€ wynosi 6% od wartości nieruchomości. W przypadku nieruchomości o niższej wartości procent ten jest niższy i zależny od kwoty transakcji. Do tego dochodzi opłata skarbowa, czyli Imposto de Selo. Jest ona najstarszym podatkiem pobieranym przez państwo portugalskie i wynosi 0,8% wartości nieruchomości. Zakup nieruchomości w Portugalii wiąże się również z pewnymi kosztami związanymi z dokumentacją, w szczególności z uzyskaniem tytułu własności. Cena uzależniona jest od wyboru notariusza.
Aby nabyć nieruchomość w Portugalii, należy wylegitymować się paszportem lub dowodem osobistym, w przypadku osób fizycznych lub, w przypadku osób prawnych, zaprezentować dodatkowo takie dokumenty jak „Cartão de Empresa/Pessoa Colectiva”, „Certidão Comercial” lub pełnomocnictwo. Następnie należy zwrócić się o przyznanie portugalskiego numeru podatkowego (tzw. NIF – Número de Identificação Fiscal). Można go uzyskać w Urzędzie Skarbowym. Później konieczne będzie otwarcie konta bankowego w banku w Portugalii. Procedura zakupu nieruchomości jest dość skomplikowana i wymaga udziału osoby specjalizującej się w rynku nieruchomości, znającej procedury i specyfikę rynku. Korzystając z usług pośrednictwa, należy doliczyć prowizję w wysokości od 3 do 5% wartości nieruchomości.
Dobrą wiadomością jest to, że podatek spadkowy nie jest stosowany w Portugalii. Obowiązuje tam jedynie opłata skarbowa. Spadki, czy darowizny mogą należeć do jednej z dwóch kategorii – zwolnione oraz opodatkowane ryczałtem 10%. Spadki po bliskich krewnych, takich jak rodzice, dzieci i małżonkowie, są zwolnione z opłaty skarbowej. Wszystkie inne spadki i darowizny podlegają opodatkowaniu zryczałtowaną stawką skarbową w wysokości 10%.
PORÓWNANIE
| POLSKA | HISZPANIA | PORTUGALIA | |
| Prowizja pośrednika | 2-5% | 3-5% | 3-5% |
| Koszty około-transakcyjne zakupu nieruchomości | 1- 3% | 10-14% | ok. 6% |
| Podatek od spadków i darowizn | 0-20% | 7,65%-81,6% | 0-10% |
UWAGA!
Poradnik ma charakter jedynie informacyjny. Służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone informacje, choć zebrane w sposób rzetelny nie powinny stanowić podstawy do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Zalecamy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez doradcę podatkowego w danym kraju.