Redakcja Five Seasons
Chciałbyś zamieszkać w jednym z białych domków z niebieskimi dachami w Grecji? Albo pić dobre wino, jeść makaron, spędzać poranki w barze z kawą we Włoszech? A wszystko te doznania skąpane w promieniach słońca… Niestety, tylko nieliczni mogą sobie na to pozwolić. Ci, którzy mają sporo oszczędności lub odwagę wejścia w ryzykowny projekt.
Zakup nieruchomości to poważna inwestycja, która wymaga dużej wiedzy na temat obecnej sytuacji rynkowej w danym regionie. Włochy kuszą różnorodnością i ciepłym klimatem i sielską atmosferą. Jednak kraj boryka się z wieloma problemami. Wiele mówi się także o tym, że w Grecji po ostatnim kryzysie nieruchomości rozdawane są nawet za darmo. Kiedy jednak poznasz szczegóły, okaże się, że okazje są ciekawe wyłącznie z perspektywy wygodnego fotela w polskiej rzeczywistości.
Nieruchomości we Włoszech
Ceny nieruchomości we Włoszech są na względnie stałym poziomie. W przeciwieństwie do innych krajów, we Włoszech na kryzysie mocno ucierpiał rynek pracy i pogorszył się standard życia. Najdroższe są więc nieruchomości w okolicy największych ośrodków pracy, takich jak Rzym, Mediolan czy Neapol oraz oczywiście w regionach turystycznych. Tam również inwestorzy szukają dla siebie apartamentów. Mniejsze zainteresowanie zakupami rodaków stwarza wiele okazji do zakupów dla obcokrajowców. Często można spotkać się z informacjami, że dom na przepięknej Sycylii można kupić nawet za 100 tys. zł. Są to jednak domy do generalnego remontu, w które trzeba włożyć ogrom wysiłku, aby doprowadzić je do stanu użyteczności. Nie są to również domy przy plaży, czy z basenem. To tak jakby u nas kupić powojenny domek na wsi, który trzeba albo zburzyć, albo wyłożyć drugie tyle pieniędzy na generalny remont. Z kolei w miejscach turystycznych, takich jak Wenecja, cena za metr kwadratowy kształtuje się już na poziomie około 4500 euro, co w przeliczeniu daje ponad milion złotych za 50-metrowe mieszkanie. Decydując się na zakup mieszkania we Włoszech, trzeba więc mieć na uwadze, że rynek nieruchomości we Włoszech jest bardzo zróżnicowany regionalnie.
Polacy mogą nabywać nieruchomości na tych samych zasadach, co obywatele Włoch.
Wcześniej trzeba jednak uzyskać włoski kod fiskalny (codice fiscale), który jest odpowiednikiem polskiego numeru NIP.
Zakup nieruchomości trzeba zawsze poprzedzić szczegółową analizą regionalnych przepisów prawa. Istnieją bowiem pewne ograniczenia przy zakupie nieruchomości. Może się okazać, że potrzebne będzie na przykład uzyskanie specjalnego pozwolenia na zakup, wynikające z uwarunkowań historycznych bądź terenowych. Wiąże się to również z koniecznością spełnienia wymogów stawianych przez Ministerstwo Kultury. O tym, jak trudno je spełnić, wie każdy, kto kiedykolwiek remontował budynek w Polsce, nad którym czuwa konserwator zabytków.
Forma zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości we Włoszech jest zbieżna z polskimi przepisami prawa i wymaga wizyty u notariusza. Zawsze to nabywca nieruchomości ponosi koszty notarialne. Opłata notariusza wynosi zwykle ok. 1,5 – 2% ceny kupna.
Wysokość pozostałych podatków po zakupie nieruchomości uzależniona jest od jej wartości i przeznaczenia. Zazwyczaj nabywca jest zobowiązany do zapłaty podatku od rejestracji nieruchomości (l’imposta del registro) – 9% wartości katastralnej mieszkania w przypadku seconda casa, 2% w przypadku prima casa. Wysokość podatku nie może jednak wynieść mniej niż 1000 euro.
Koszt operacji zależy również od tego, co w momencie zakupu inwestor zadeklaruje. Inne są opłaty w przypadku gdy nieruchomość będzie głównym miejscem zamieszkania (prima casa), czy też nie. W pierwszym przypadku koszty są oczywiście niższe, ale wiąże się to z określonymi obowiązkami (np. rozliczanie się z dochodów we Włoszech).
Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego w ciągu 5 lat od zakończenia prac, inwestor nie ma obowiązku płacić naszego polskiego odpowiednika podatku PCC. Trzeba jednak zapłacić podatek VAT. Obliczany jest on nie od wartości katastralnej nieruchomości, ale od ceny rynkowej i wynosi 4% w wypadku prima casa, 10% w wypadku seconda casa, 22% dla luksusowych nieruchomości więc jest on zazwyczaj dużo wyższy.
W sytuacji, gdy umrze właściciel nieruchomości, spadkobiercy będą zobowiązani do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Procent i limity zależą od relacji spadkobiercy ze zmarłą osobą. Najbliżsi (małżonek i krewni w linii prostej) zapłacą podatek 4% od nieruchomości wartych więcej niż 1 mln EUR. Rodzeństwo zapłaci 6% podatku od wartości nieruchomości przekraczającej 100 000 EUR. Pozostali zapłacą 6% od całej wartości przekazania lub będą podlegać 8% stawce podatku.
Nieruchomości w Grecji
Grecja kojarzy się ze szczęśliwymi ludźmi, a sprzyja temu słońce, które wytwarza w organizmie hormon szczęścia. Niestety ostatnie czasy kryzysu, nieco zmieniły ten stan rzeczy. Grecy borykają się z problemami finansowymi, a bezrobocie sięga 30%. Jak podaje Eurostat, aż 43 proc. pracujących Greków nie stać nawet na krótki wyjazd w celach rekreacyjnych. Tylko w Rumunii i Bułgarii ten wskaźnik jest wyższy niż w Grecji. Są jednak tacy, którzy mimo wszystko chcą tam kupić nieruchomość. Trudno powiedzieć, czy jest do dobry kierunek. Zła sytuacja Grecji powoduje, że mieszkania można kupić w atrakcyjnych cenach, znacznie poniżej ich wartości. Grecja w celu ratowania gospodarki zmuszona była nawet do wyprzedawania i prywatyzacji wysp. W niektórych miastach w ciągu ostatnich lat ceny mieszkań obniżyły się o nawet 10 procent.
W związku z trwającym kryzysem ceny nieruchomości w Grecji cały czas spadają. Jeśli więc ktoś myśli o zysku w krótkim terminie, nie powinien zastanawiać się nad zakupem mieszkania w Grecji. Niepewna sytuacja zadłużonego kraju wzbudza w inwestorach obawy, w związku z tym pomimo atrakcyjnych ofert, wstrzymują się przed zakupem mieszkania czy domu. Państwo szuka sposobów na sfinansowanie swojego długu poprzez nakładanie podatków. Przykładem jest dopłata do rachunku za prąd. Właściciele nieruchomości wartych do 500 tys. euro muszą płacić dodatkowo 0,2 proc. ich wartości. W przypadku luksusowych nieruchomości taka kwota jest bardzo wysoka.
Tak więc okazji do zakupów jest sporo, brakuje jedynie chętnych na sprzedawane nieruchomości. Jeśli jednak ktoś się zdecyduje, musi przejść dość skomplikowaną i kosztowną procedurę. Do nabycia nieruchomości potrzebne są: aktualny paszport, dowód osobisty, zaświadczenie z miejsca pracy, kopia deklaracji podatkowej (lub PIT-u), bądź też każda inna informacja o dochodach (informacja z pracy, informacja z banku o stanie konta).
Inwestor musi się przygotować także na wydatki pełnomocnictwa u notariusza greckiego, przy obowiązkowej obecności tłumacza przysięgłego. To właśnie prawnicy, którzy działają w imieniu swoich klientów, starają się o nadanie klientowi nr NIP oraz otwierają mu rachunek bankowy. Prawnicy składają także deklarację podatkową w wydziale kontroli podatkowej, od nabycia nieruchomości (NNP). Stawka NNP wynosi obecnie 3,09%
W przypadku śmierci właściciela nieruchomości płacony podatek spadkowy jest progresywny i uzależniony od wartości przekazywanej nieruchomości oraz stosunku pokrewieństwa osoby przekazującej i odbierającej spadek. Według przepisów spadkobiercy podzieleni są na kategorie A i B. Podatek oblicza się według stawek od 1% do 10% oraz od 5% do 20% po odliczeniu kwoty wolnej od podatku, która wynosi odpowiednio 150 tys. EUR i 30 tys. EUR. W przypadku spadkobierców należących do trzeciej kategorii stawki wahają się od 20% do 40%, a kwota wolna od podatku wynosi 6 tys. EUR.
PORÓWNANIE
| POLSKA | WŁOCHY | GRECJA | |
| Prowizja pośrednika | 2-5% | 3-5% | 2% |
| Koszty około-transakcyjne zakupu nieruchomości | 1- 3% | 2-20% | 3% |
| Podatek od spadków i darowizn | 0-20% | 4-8% | 1-40% |
UWAGA!
Poradnik ma charakter jedynie informacyjny. Służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone informacje, choć zebrane w sposób rzetelny nie powinny stanowić podstawy do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Zalecamy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez doradcę podatkowego w danym kraju.