Kamil Gaszyński
Polski Ład uderzy w inwestorów działających na rynku nieruchomości – czyli osób, które prowadzą uczciwy biznes i chronią swoje pieniądze przed inflacją. Jednak nie we wszystkich. Ci, którzy zdecydują się na zakup apartamentu – na przykład w górach, mają szansę na utrzymanie wysokich zysków z inwestycji.
Rząd ma daleko idące zakusy – chce przeciwdziałać rosnącym cenom mieszkań, co będzie miało największy wpływ na finanse klasy wyższej. Wiele mówiło się o podatku katastralnym, a teraz częściej prognozuje się, że faktem stanie się podatek od pustostanów i podatek od zysków ze spekulacji.
Podatek katastralny, od pustostanów i od zysków ze spekulacji
Rząd nie zdecydował się na wprowadzenie podatku katastralnego, ale pod znakiem zapytania pozostaje kwestia wprowadzenia go w przyszłości. Obowiązuje bowiem w wielu krajach Europy, jak również w Stanach Zjednoczonych. Liczy się go wartości nieruchomości, które z roku na rok są w Polsce coraz wyższe. Drożejące mieszkania stanowią więc łakomy kąsek podatkowy. W krajach, w których obowiązuje, średnio wynosi 1-2 proc. wartości nieruchomości. Na szczęście, na tę chwilę ten temat pozostaje w zawieszeniu.
Pojawił się natomiast inny pomysł – podatek od pustostanów i od zysków ze spekulacji. Podatek od pustostanów ma być nakładany na właścicieli tych mieszkań, które jak sama nazwa wskazuje, nie są zamieszkane. Nieznane są jak dotąd szczegóły tej inicjatywy, ale można spodziewać się, że podatek będzie wzorowany na innych krajach. Dla przykładu w Vancouver podatek od pustostanów wynosi 1,25% wartości nieruchomości, w skali roku. Okazał się skuteczny, bo liczba pustostanów zmniejszyła się o jedną czwartą. Kontrowersyjnym dla inwestorów pomysłem jest również podatek od zysków ze spekulacji. Konkretnie chodzi o fliperów, którzy czerpią zyski z szybkiej odsprzedaży mieszkania, oczywiście po wyższej cenie. Ten temat nie został przed rząd szczegółowo określony, pojawiły się tylko nieoficjalne doniesienia.
Prawdopodobnie celem rządu jest ostudzenie zapału Polaków do inwestowania w nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że są różne metody inwestowania w tym sektorze. Nowe regulacje nie wpłynęły jednakowo, na nie wszystkie. Doświadczeni inwestorzy szukają luki, która pozwoli im osiągnąć zamierzony cel pomimo niesprzyjających warunków. W jaki sposób? Odpowiedzią są inwestycje w apartamenty. Wyjaśnijmy dlaczego.
Niekorzystny najem
Jak informuje Money.pl, z wynajmowania mieszkań żyje w Polsce blisko milion osób. – Ponad 700 tys. spośród nich rozlicza się ryczałtem i nie ma założonej działalności gospodarczej. Firmy prowadzi tylko 140 tys. osób. Na zasadach ogólnych z wynajmu prywatnego rozlicza się natomiast ok. 200 tys. osób – czytamy w serwisie.
Wkrótce skończą się korzystne dla prywatnych inwestorów czasy, kiedy kupowali mieszkanie, remontowali je i wynajmowali. Wszystkie koszty związane z remontem, czy amortyzacją, mogli „wrzucić” w koszty i w ten sposób unikać płacenia podatku. Polski Ład to zmieni.
Właściciele mieszkań świadczący usługi najmu, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, będą od 1 stycznia 2023 roku rozliczać się z fiskusem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka ryczałtu dla rocznych przychodów z najmu do 100 tys. zł wyniesie 8,5%, a dla najmu powyżej 100 tys. zł będzie to już 12,5%. Podstawę ryczałtu stanowi przychód, co nie pozwala właścicielom mieszkań odliczać kosztów uzyskania przychodu od podstawy opodatkowania. Ponadto przy ryczałcie nie można skorzystać z kwoty wolnej od podatku.
Inwestorzy nie mają również możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych (kosztu zakupu mieszkania rozłożonego w latach), jeżeli nieruchomość została zakupiona po 1 stycznia 2022 roku. Nie będzie również możliwości odliczenia kosztów obsługi zaciągniętego pod ich zakup kredytu.
Jedynie osoby prowadzące działalność gospodarczą, które kupują mieszkanie na firmę, będą mogli opodatkować uzyskane przychody z wynajmu skalą podatkową lub podatkiem liniowym. Będą mieć również prawo do odliczania wydatków na nieruchomość od kosztów uzyskania przychodu, tak jak do tej pory było to możliwe dla wszystkich.
Inwestorzy prywatni wkrótce znajdą się w potrzasku. Dlatego Ci, którzy jeszcze mogą, zastanawiają się nad wycofaniem się z mieszkaniowego biznesu i szukają alternatywy. Jest nią np. zakup apartamentu w górach.
Jak to działa?
Każdy z apartamentów hotelowych jest wyodrębniany i stworzona jest dla niego osobna księga wieczysta. Apartamenty są oferowane do sprzedaży. Inwestorzy, którzy decydują się na zakup, podpisują umowę najmu lub dzierżawy. Operator dzieli się zyskami z inwestorem według szczegółowo opracowanego schematu. W przypadku ofert tego typu można znaleźć i takie, w których operator ponosi koszty remontu, więc problem braku odliczenia kosztów nie dotyczy inwestora. Może za to w wybranym okresie wypoczywać w swoim turystycznym apartamencie.
Zakupiony apartament zarządzany jest więc kompleksowo przez operatora, który dba o zapełnienie kalendarza rezerwacji. Zajmuje się również marketingiem, remontami, serwisem i utrzymaniem czystości. Jedynym obowiązkiem inwestora jest wystawienie faktury za pobierany czynsz. Od tej kwoty należy odliczyć podatek dochodowy. Konieczne jest również opłacenie raz w roku podatku od nieruchomości.
Jakie są wnioski?
Jak pokazują powyższe przykłady, Polski Ład wymusi od inwestorów konieczność płacenia podatków, przez uniemożliwianie odliczenia kosztów, w tym remontowych, amortyzacji, obsługi długu. Jednak wynajem apartamentów hotelowych przy udziale operatora – w przeciwieństwie do wynajmu mieszkań, pozwala osiągnąć stabilny i przewidywalny dochód. Nie dotyczą go ewentualne podatki od pustostanu, czy zysków ze spekulacji, a nawet koszty remontowe, bo te są po stronie operatora obiektu. Jest to więc o wiele lepsza opcja inwestowania w nieruchomości, biorąc pod uwagę planowane zmiany przypisów podatkowych.