Redakcja Five Seasons
W czasie szalejącej inflacji, nieruchomości stanowią bezpieczną przystań. Wiele osób decyduje się zakup mieszkania z myślą o szybkiej odsprzedaży lub wynajmie. Tymczasem inwestorzy zainteresowani osiąganiem pasywnego dochodu powinni zainteresować się o wiele bardziej rentownym wynajmie lokalu użytkowego. Taka forma inwestycji może się okazać atrakcyjna w większych miastach, lub miejscowościach turystycznych. Co łączy, a co różni obie formy inwestowania?
Weźmy pod lupę dwa rodzaje inwestycji. Pierwsza opcja to zakup lokalu użytkowego w dużym mieście z myślą o wynajmie firmie, która będzie tam prowadziła sklep, lub świadczyła usługi. Druga opcja to zakup lokalu użytkowego w aparthotelu, gdzie właściciel może z niego korzystać, a w pozostałym okresie wynajmować turystom.
Zalety i wady inwestycji w lokal użytkowy w mieście
Najemcą lokalu użytkowego w mieście będzie firma, w której interesie jest mieć zapewniony w umowie długi okres najmu, z bezpiecznym okresem wypowiedzenia. Znalezienie dobrego najemcy, jest gwarancją długotrwałego i stałego comiesięcznego dochodu. Nie jest to łatwe zadanie. Wiele firm boryka się z problemem płynności. Jak pokazują statystyki wg. danych z 2020 roku opublikowanych przez firmę Euler Hermes – aż 80% firm w Polsce upada w pierwszym roku działalności.
Samo znalezienie odpowiedniego lokalu będzie już wyzwaniem. Największe znaczenie w tym przypadku ma oczywiście lokalizacja i konkurencja w pobliżu. Ty jako inwestor musisz sprawdzić, czy to miejsce jest atrakcyjne pod względem prowadzenia działalności gospodarczej. Możesz to zbadać określając tzw. catchment area, czyli obszar oddziaływania. Określa on rzeczywisty teren wpływów wokół danego lokalu i pozwala uzyskać odpowiedź na pytanie: jaka jest szansa na przyciągnięcie klientów? Na jego podstawie są właśnie wyceniane lokale użytkowe. Trzeba również sprawdzić, czy przy lokalu jest wystarczająca ilość miejsc do parkowania, i ile jest w najbliższej okolicy punktów o charakterze usługowo-handlowym?
By określić, czy dany lokal ma potencjał aby prowadzić w nim dany typ działalności, wymagana jest specjalistyczna wiedza. Mało kiedy inwestorzy taką mają, przez co wpadają w pułapkę związaną z zakupem lokalu, którego nikt nie chce później wynająć.
Zaletą tej inwestycji jest fakt, że wynajmie podlega zazwyczaj lokal bez wyposażenia. Zazwyczaj to najemca własnymi siłami dostosowuje lokal do swoich potrzeb, lokując w nim znaczne środki. Ma to swoje odzwierciedlenie w lojalności najemcy. Jeżeli włoży tam znaczne środki, będzie zainteresowany długofalową współpracą.
Zalety i wady inwestycji w lokal użytkowy w górach
Z raportu „Rynek hoteli w Polsce 2021” wynika, że na koniec 2020 roku podaż condohoteli i obiektów z apartamentami wypoczynkowymi wzrosła o 6% w porównaniu do 2019 roku, co przełożyło się na 2106 nowych apartamentów. W pierwszej połowie br. przybyło 860 apartamentów, przede wszystkim w pasie nadmorskim i górskim. Nowa podaż w największym stopniu zasiliła pas górski. To oznacza, że inwestorzy coraz bardziej interesują się tą formą inwestycji. Nie bez powodu.
Zainteresowanie inwestorów tą formą jest coraz większe, ze względu na duży potencjał rozwoju turystyki krajowej, a także możliwe do osiągnięcia coraz wyższe zyski. Oczywiście największą wartością jest prawo inwestora do swobodnego korzystania z kompleksu hotelowego w wyznaczonym czasie, czyli tzw. „pobyt właścicielski”.
Tego typu inwestycja jest skierowana do nawet do osób, które nie mają doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości. Operator bierze na siebie pełną obsługę nieruchomości, dlatego jest to wygodna opcja inwestycyjna. Zwrot z inwestycji może sięgać nawet 7,5% w skali roku. To stały zysk przy „samoobsługowej” inwestycji, której wartość stale rośnie.
Rentowność obu inwestycji
Rentowność obu inwestycji jest na podobnym poziomie. Stopa zwrotu z inwestycji w przypadku lokalu w mieście wynosi od 7 do 10%. W przypadku lokalu w budynku hotelowym, stopa zwrotu wynosi około 7,5%. Różnica jednak pojawia się w kwestii ryzyka. Zajmując się wynajmem lokalu w mieście, inwestor naraża się na możliwość wypowiedzenia umowy. Do jego obowiązków należy również gruntowny remont po okresie najmu. W przypadku apartamentu w hotelu, to po stronie operatora są wszelkie remonty. Inwestor ma zapewniony stały czynsz, niezależnie od poziomu zakwaterowania w danym okresie. W przypadku lokalu użytkowego w mieście, każdy okres pustostanu. oznacza dla inwestora stratę – trzeba przecież ponosić bieżące koszty utrzymania nieruchomości.
Wnioski
Oba opisane inwestycje w lokale użytkowe, pozwolą osiągnąć dochód z dwóch źródeł: ich wartość wzrasta z biegiem lat, a dodatkowo zapewniają przepływy pieniężne w postaci czynszu najmu. Trzeba jednak wiedzieć, że jeśli priorytetem inwestora jest „samoobsługowy biznes” to wybór ogranicza się do zakupu apartamentu w miejscowości turystycznej i nawiązanie współpracy z operatorem.