Redakcja Five Seasons
Zakup apartamentu inwestycyjnego w celu wynajmu, jest coraz częstszym sposobem na zainwestowanie zgromadzonego kapitału. Wysoka inflacja nie pozwala odłożyć tej decyzji na później, ze względu na fakt, że każdego dnia uzbierane oszczędności tracą na wartości. W tej sytuacji, wydaje się korzystny zakup apartamentu inwestycyjnego z umową najmu. Na jaki się zdecydować, aby zyskać w kwestiach podatkowych, a przynajmniej nie stracić? W tym tekście wyjaśniamy krok po kroku procedury, a tym samym rozwiewamy wątpliwości wielu potencjalnych inwestorów.
Decyzja o zakupie apartamentu nie powinna być podjęta pod wpływem emocji i bez zastanowienia. Warto przeanalizować, różne rozwiązania i sprawdzić, z własnego punktu widzenia, które będzie najlepsze. Inne bowiem korzyści płyną z zakupu apartamentu o przeznaczeniu mieszkalnym, a inne z zakupu lokalu użytkowego. Różne są także kwestie podatkowe, w zależności od tego, czy zakupu dokonuje osoba fizyczna, czy firma. W tym tekście pragniemy rozwiać wszelkie wątpliwości w tych aspektach.
Postaramy się jak najbardziej rzetelnie wyjaśnić kwestie: podatku VAT wliczonego w cenę nieruchomości, zakupu lokalu przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zakupu lokalu w ramach działalności gospodarczej, rozliczania przychodów z najmu, podatku dochodowego oraz podatku od nieruchomości.
Czy cena ofertowa zawiera VAT?
Tematyka wzbudzająca najwięcej wątpliwości, głównie wśród osób nieprowadzących działalności gospodarczej, to sposób rozliczania podatku VAT. W pierwszej kolejności klienci często zastanawiają się, czy ceny ofertowe zawierają VAT oraz w jaki sposób i czy w ogóle istnieje możliwość odzyskania zapłaconego przy zakupie apartamentu podatku?
W cenach apartamentów inwestycyjnych uwzględniony jest podatek VAT, a jeśli nie to przy cenie powinna znaleźć się informacja o podatku, np. 550 000 zł plus 23% VAT. Warto zwrócić na to uwagę w momencie porównywania ofert, ponieważ niektórzy deweloperzy z premedytacją ukrywają informację o konieczności doliczenia VAT, aby oferta wydawała się atrakcyjna. Większość jednak stara się uczciwie informować o cenie apartamentu, uwzględniając już VAT. Warto wyjaśnić również, że podatek Vat, który jest uwzględniony w cenie, do urzędu skarbowego odprowadzi sprzedający. Właściciel nie ma w tym zakresie żadnego obowiązku.
Jak odliczyć VAT, ile to będzie trwało?
Każda z osób nabywających apartament, niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy nie, jest uprawniona do pełnego odliczenia podatku VAT. Warunkiem uzyskania zwrotu podatku jest wykorzystywanie lokalu w formie najmu. Oznacza to, że nabywając apartament, w rzeczywistości klient ponosi jedynie koszt w wartości netto, czyli bez podatku VAT. To jeden z powodów, dla których deweloperzy czasem nie podają w ofercie cenowej wartości VAT, o czym wspomnieliśmy wcześniej.
Procedura odzyskania VAT-u nie jest skomplikowana. Przed wpłatą zaliczki, a najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu, należy zarejestrować się we właściwym urzędzie skarbowym jako czynny podatnik VAT – konkretnie wypełnić i złożyć formularz VAT-R. Po zakupie lokalu należy złożyć kolejną deklarację, tym razem pod nazwą VAT-7, a dodatkowo jednolity plik kontrolny JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego.
Właściciel lokalu ma dwie możliwości. Poprosić urząd skarbowy o przeniesienie nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na kolejne okresy rozliczeniowe lub złożyć wniosek o zwrot nadwyżki podatku VAT. Jeśli właściciel zdecyduje się na drugą opcję, na wypłatę będzie musiał poczekać 60 dni od dnia złożenia deklaracji.
Jeżeli pojawią się wątpliwości, co do zasadności zwrotu, organ podatkowy ma prawo przedłużyć termin zwrotu w formie postanowienia. Termin przedłużony wynosi 180 dni od dnia złożenia deklaracji. Ponadto, jeśli podatnik za dany okres rozliczeniowy nie wykaże żadnej sprzedaży (w tym nieopodatkowanej), a jedynie zakupy (co oznacza, że nie wystąpi podatek należny, a jedynie naliczony), to urząd skarbowy ma prawo przedłużyć termin zwrotu podatku VAT do 180 dni.
Przepisy ustawy o VAT dopuszczają również możliwość rejestracji w VAT po dokonaniu zakupu nieruchomości, jednak najlepiej to zrobić najdalej w trzecim miesiącu od zakupu, ale przed uzyskaniem pierwszego przychodu, aby móc skorzystać z odliczenia/zwrotu podatku VAT.
Przedsiębiorcy, którzy są już zarejestrowani jako podatnicy VAT, odliczają podatek na takich samy zasadach, jak dotychczas – dla nich nic się nie zmienia. Natomiast przedsiębiorcy, którzy korzystali do tej pory ze zwolnienia podmiotowego z VAT, będą zobowiązani dokonać zgłoszenia rejestracyjnego pod nazwą VAT-R. Wiąże się to z konsekwencjami – od tej pory będą zobowiązani doliczać VAT także do swojej bieżącej działalności. Zyskają natomiast na możliwości odliczania VAT od ponoszonych kosztów, np. na samochód itp.
Apartament z 8% VAT czy 23% VAT?
Kolejną kwestią, która spędza sen z oczu przyszłym kupującym, to pytanie, czy lepiej zdecydować się na apartament z 8% VAT-em, czy z 23% VAT-em? Na czym polega ta różnica?
Apartamenty, które w cenie zawierają 8% VAT, to lokale o przeznaczeniu mieszkalnym, a apartamenty z VAT-em 23% to lokale użytkowe. Niewątpliwie zaletą zakupu lokalu mieszkalnego jest łatwość w pozyskaniu na jego zakup kredytu bankowego. Na rynku jest wiele dostępnych produktów hipotecznych, więc warunki i koszt jego udzielenia są niższe.
Lokali o przeznaczaniu mieszkalnych zgodnie z Polskim Ładem nie można amortyzować. Stało się na skutek wejścia w życie Polskiego Ładu od 1 stycznia 2022 roku. W myśl nowych przepisów, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy – zwane środkami trwałymi.
W przypadku lokali z 23% VAT-em, czyli użytkowych, amortyzacja jest dozwolona.
Czy lepiej kupić apartament z pozycji osoby fizycznej, czy korzystniej jest założyć działalność gospodarczą?
Zakup apartamentu przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej nie jest skomplikowany. Tak jak wspomnieliśmy, przy zakupie apartamentu w cenie jest zawarty podatek VAT – 8 lub 23% w zależności od przeznaczenia lokalu.
Standardowo osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej nie może odzyskać poniesionego podatku VAT. Ponosi pełny koszt zakupu apartamentu wraz z VAT – chyba, że planuje ten lokal wynajmować. W rozumieniu Ustawy o podatku VAT od towarów i usług, zarobkowy wynajem lokali jest traktowany jak działalność gospodarcza, dzięki temu osoba fizyczna może korzystać z odzyskania zapłaconego podatku VAT. Nie oznacza to oczywiście, że w ten sposób rodzi się obowiązek podjęcia działalności gospodarczej.
Do najważniejszych zalet zakupu apartamentu przez osobę fizyczną jest możliwość odliczenia od podatku należnego podatku VAT od wydatków ponoszonych na utrzymanie apartamentu, możliwość odliczania VAT od innych opłat związanych bezpośrednio z apartamentem oraz brak konieczności opłacania składek ZUS. Do istotnych wad takiego rozwiązania należy zaliczyć utrudnienia zawiązane z uzyskaniem kredytu bankowego na lokal obarczony 23% VAT-em (takie kredyty są w zasadzie niedostępne dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej).
Zakup apartamentu w ramach działalności gospodarczej, również przez spółki osobowe nie stanowi żadnego problemu. Trzeba jednak pamiętać, aby zakres prowadzonej działalności obejmował według klasyfikacji działalności – wynajem nieruchomości na własny rachunek, czyli PKD 68.20. Z i 55.20.Z. Wpisu do CEIDG można dokonać w każdej chwili.
Dopiero wtedy istnieje możliwość odzyskania podatku VAT zapłaconego przy zakupie lokalu na cele wynajmu, poprzez złożenie wniosku o zwrot podatku wraz z deklaracją podatku od towarów i usług VAT. Założenie działalności gospodarczej pozwala zatem na odliczanie VAT, jak i wystawianie faktury z VAT.
Do najważniejszych zalet takiego rozwiązania można zaliczyć możliwość odliczenia od podatku należnego podatku VAT od wydatków ponoszonych na utrzymanie apartamentu. To istotna kwestia, która ma szczególne znaczenie dla przedsiębiorców dążących do minimalizacji podatku PIT. Ważna jest również możliwość odliczania VAT od innych opłat związanych bezpośrednio z apartamentem. Do wad należy zaliczyć natomiast konieczność płacenia składek ZUS (w przypadku zatrudnienia w innej instytucji opłaca się tylko składkę zdrowotną), trudności w uzyskaniu kredytu bankowego dla nowo powstałej firmy oraz wyższe oprocentowanie kredytu bankowego.
Rozliczanie wynajmu – podatki VAT i PIT
Współpraca właściciela apartamentu z operatorem hotelowym stanowi zgodnie z prawem podatkowym najem długoterminowy. W przypadku płatników VAT powinna być opodatkowana 23%. Osoby fizyczne niebędące płatnikiem VAT, wystawiają fakturę bez doliczania tego podatku.
Niezwłocznie po zawarciu umowy najmu lokalu (a przed uzyskaniem pierwszego przychodu z tytułu wynajmu) właściciel lokalu ma obowiązek zgłoszenia tego faktu do stosownego urzędu skarbowego. Forma opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych dla wynajmu apartamentu może przybrać różne formy, w zależności od tego, czy właściciel apartamentu prowadzi działalność gospodarczą, czy też nie.
Osoba fizyczna nieprowadzącą działalności gospodarczej ma do wyboru dwie formy opodatkowania:
- ryczałt ewidencyjny – 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu do kwoty 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 12,5%. W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu, kwota 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków. Przy wyborze opodatkowania ryczałtem ewidencyjnymi występuje brak możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów poza zapłaconymi składkami ZUS.
- skala podatkowa – 12% (jeżeli ich dochód nie przekroczy 120 000 zł) i 32% (powyżej 120 000 zł) od dochodu uzyskanego z wynajmu. Istnieje możliwość odliczenia od przychodów wydatków takich jak: odpisy amortyzacyjne, polisa ubezpieczeniowa itp.
Działalność gospodarcza (również spółki osobowe):
- skala podatkowa 12% i 32% – możliwość odliczenia od przychodu wydatków ponoszonych na utrzymanie apartamentu (jeśli występują),
- podatek liniowy 19% – możliwość odliczenia od przychodu wydatków ponoszonych na utrzymanie apartamentu (jeśli występują).
Właściciel lokalu rozliczający się poza granicami Polski
W przypadku gdy właściciel nieruchomości przebywa za granicą (nierezydent polski) i tam rozlicza się z podatku dochodowego, to dochód z wynajmu nieruchomości i tak jest opodatkowany w Polsce ze względu na położenie nieruchomości. Opodatkowanie w takim przypadku przebiega na zasadzie skali podatkowej lub ryczałtu. W zależności od tego, w jakim kraju właściciel opodatkuje swoje dochody z pracy, może mieć również możliwość odliczenia podatku zapłaconego w Polsce od podatku zapłaconego za granicą (umowy międzynarodowe o unikaniu podwójnego opodatkowania).
Podatek od nieruchomości
Kolejny, ale ostatni już obowiązek podatkowy, to podatek od nieruchomości. Urzędy odpowiedzialne za egzekwowanie podatku od nieruchomości naliczają właścicielom wynajmowanych lokali podatek, podobnie jak od nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej. Stawki podatku określają organy rady gminy w drodze uchwały.
Zalety wynikające z opłacania tej daniny, to przede wszystkim możliwość sklasyfikowania go jako koszt uzyskania przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli nieruchomość wykorzystywana jest w działalności gospodarczej podatnika w formie wynajmu, można uznać, że wydatek na podatek od nieruchomości ponoszony jest w celu osiągnięcia przychodów.
Uwaga!
Poradnik ma za zadanie przedstawienie dostępnych rozwiązań podatkowych i ma charakter jedynie informacyjny. Służy przede wszystkim edukacji i nie może być traktowany jako porada prawna. Umieszczone informacje, choć zebrane w sposób rzetelny nie powinny stanowić podstawy do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości. Zalecamy zasięgnąć fachowej porady prawnej, udzielanej przez doradcę podatkowego lub przez urząd skarbowy. Można również wystąpić do właściwej miejscowo Izby Skarbowej o interpretację indywidualną (ze względu na sugestie niektórych Urzędów Skarbowych dotyczących konieczności zakładania działalności gospodarczej w celu najmu lokalu). W wielu sprawach prawnych istotne są terminy, których niedochowanie może powodować negatywne konsekwencje. Wraz ze zmieniającymi się przepisami prawa, zmieniają się również zasady określania podatków, dlatego informacje trzeba aktualizować. Dodatkowe informacje związane z opodatkowaniem dochodów z najmu można znaleźć na stronie: https://www.podatki.gov.pl/.